پرونده های دعاوی ثبتی، که در ارتباط کامل با اموال غیرمنقول ( ساختمان ، زمین ) می باشد حجم قابل توجهی از پرونده های مطروحه در مراجع قضایی و شبه قضایی را به خود اختصاص داده اند. از سویی ما با اصلاحات متعدد قانون ثبت و از سویی دیگر با کثرت بخشنامه های ثبتی، عملاً با نوعی پیچیدگی در دعاوی ثبتی مواجه هستیم که رویه های گوناگون و تعدد آرای قضایی بر این امر نیز دامن زده است.
از طرفی نیز عدم آگاهی و عدم اطلاع افراد در خصوص پرونده های دعاوی ثبتی و نحوه طرح دعوا و دفاع در قبال آن، بر روند رسیدگی های قضایی و اطاله دادرسی تأثیر بسزایی گذاشته است، که این مهم جز از طریق تجربه و لمس پرونده های متعدد ثبتی توسط وکیل دعاوی ثبتی امکان پذیر نیست.
مجموعه وکلای دعاوی ثبتی در موسسه حقوقی بین المللی دادپویان حامی در دعاوی ثبتی با 5 حوزه تخصصی ذیل بر اساس بیش از یک دهه تجربیات و سوابق، آماده ارائه خدمات حقوقی تخصصی و در خصوص دعاوی ثبتی به شما عزیزان می باشد.
1- دعاوی اسناد مالکیت (در خصوص موضوعات مواد 147 و 148 اصلاحی قانون ثبت و صدور سند مالکیت اعیانی واخذ سند مالکیت و غیره)
2- دعاوی اعتراض به عملیات ثبت املاک (در موضوعات ثبت مالکیت ، تحدید حدود ، اعتراض به ثبت و حدود املاک و غیره)
3- دعاوی اجرای اسناد رسمی لازم الاجرا (در خصوص توقیف و بازداشت اموال منقول و غیر منقول از طریق ثبت، مزایده، اعتراض به عملیات اجرایی ثبت، اعتراض به عملیات اجرایی مزایده ، اعتراض به نظریه کارشناس و صدور اجرائیه و ابطال اجرائیه و اخذ دستور موقت و غیره)
4- دعاوی افراز (مشتمل بر دعوای اعتراض به عملیات افراز و دعوای ابطال صورت مجلس افراز و غیره)
5- دعاوی تفکیک (مشتمل بر دعاوی تفکیک عرصه و اعیان و اعتراض به عملیات تفکیکی و ابطال صورت مجلس تفکیکی)
روشن است چگونگی طرح دعوا و ارائه دادخواست در دعاوی ثبتی در محاکم دادگستری و هیأت های حل اختلاف ثبتی و شورای عالی ثبت ، هیأت نظارت ثبت ، اداره اجرای ثبت و غیره و دفاع در قبال دعاوی مطروحه نیاز به تجربه و دانش تخصصی در حوزه دعاوی ثبتی و اطلاع از قوانین و مقررات مربوط به آن دارد که در صلاحیت وکیل متخصص دعاوی ثبت می باشد.
*دعوای اسناد مالکیت و ابطال آن
یکی از دعاوی در رابطه با سند مالکیت و مسائل آن که بسیار مطرح می شود، اصلاح و یا ابطال سند رسمی ملک می باشد که در صورتی پیش می آید که ملکی به اشتباه به ثبت رسیده باشد؛ در این حالت خواهان تقاضای بی اثر نمودن سند مالکیت را میکند. اگر چه اسناد مالکیت توسط سازمان ثبت اسناد و املاک و توسط قانون ثبت اسناد و املاک صادر می شوند، اما گاهاً در مواردی نیز احتمال بروز اشتباه به هر دلیلی هست و می توان با استفاده از متخصصین حوزه ثبتی، نسبت به این مهم اقدام کرد. از مواردی که ممکن است با استناد آنها بتوان درخواست ابطال سند مالکیت را کرد می توان به فروش ملک به چند نفر، منتفی شدن تعهد قرارداده شده در موصوع سند رسمی، عدم رعایت مقررات تنطیم سند رسمی توسط دفاتر اسناد رسمی و... اشاره کرد. برای درخواست ابطال سند رسمی، گاهی دادگاه ها دارای صلاحیت بوده و در مواردی نیز طبق دستور هیات نظارت یا به حکم قانون، ادارات ثبت، رأساً نسبت به ابطال سند رسمی اقدام می کنند. پس از اینکه حکم دادگاه، مبنی بر ابطال سند مالکیت صادر شد، نیازی به اجرائیه نمی باشد و صرف اعلام به سازمان ثبت و ناحیه ثبتی مورد نظر از طریق اتوماسیون اداری، ابطال سند مالکیت و متعاقب آن، انتقال مالکیت صورت می گیرد.
اما همانطور که گفتیم، گاه محتمل است که سند مالکیت نیاز به اصلاح اطلاعات داشته باشد. تصمیم‌گیری در خصوص اصلاح سند مالکیت به عهده هیئت نظارت و شورای عالی ثبت قرار گرفته است؛ اما بعضی از این اختیارات نیز به رؤسای واحدهای ثبتی تفویض شده است.
*اعتراض به عملیات ثبت اسناد و املاک
حین عملیات مقدماتی ثبت که معمولاً شامل کلیه عملیات و اقداماتی که اداره ثبت قبل از ثبت ملک در دفتر املاک صورت می گیرد است، ممکن است اعتراضاتی واصل شود که از ادامه عملیات و صدور سند مالکیت تا تعیین تکلیف جلوگیری شود و ادامه روند نیازمند پیگیری به اعتراض واصله باشد. اعتراض به ثبت ملک را می توان با توجه به قانون ثبت اسناد و املاک، قانون اصلاح مواد 147 و 148 قانون ثبت، قانون اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض و قانون تعیین تکلیف پرونده های معترضی ثبت که فاقد سابقه بوده و یا اعتراض آن ها در مراجع قضایی از بین رفته است، انجام داد. منظور از اعتراض به ثبت ، اعتراض به تقاضای ثبت است. بر اساس ماده 16 قانون ثبت اسناد و املاک، کسی می تواند نسبت به ثبت یا همان تقاضای ثبت اعتراض داشته باشد که در ملک مورد تقاضای ثبت برای خود حقی قائل باشد، و از این نظر محدودیتی هم وجود ندارد. ثبت اعتراض به مدت 90 روز از تاریخ انتشار اولین آگهی مطابق شرایط شکلی مذکور در ماده 11 قانون ثبت می باشد و پس از ثبت اعتراض، مطابق مواد 16 و 17 قانون ثبت اسناد و املاک و ماده ی 86 آیین نامه قانون ثبت املاک اعتراض باید مستقیما به بخش ثبتی که در آگهی نوبتی معین شده و به آن اشاره شده است تقدیم شود.
*دعاوی افراز و تفکیک
افراز و تفکیک دو مفهوم مترادف اما با کاربرد متفاوت در شرایط متفاوت هستند. منظور از افراز در عالم و ادبیات حقوقی، همانطور که در قسمت اخیر ماده ۵۹۱ قانون مدنی به آن اشاره شده، دعوای افراز، دعوای شریک مال مشاع با شریک دیگر است؛ بنابراین افراز املاک مشاع به جهت تقسیم و تعیین نمودن سهم هریک از شرکاء در ملک مشاع صورت می گیرد و در نهایت به شراکت شرکا در ملک مشاع خاتمه می دهد و در آن بر خلاف دعوای تفکیک املاک، ملک صرفاً باید مشاع باشد.
اما تفکیک آن است که مال غیر منقولی را به قطعات کوچکتری تقسیم کنیم؛ به طور مثال فرض می کنیم مالک یا مالکینی قصد داشته باشند زمینی 100 هزار متری را به قطعاتی 1000 متری تقسیم نمایند، یعنی به جای یک زمین واحد 100هزار متری، ده زمین 1000 متری داشته باشد یا داشته باشند، چنانچه این تقسیم صورت گیرد و زمین مورد نظر به قطعات 1000 متری تقسیم گردد، عمل تفکیک انجام شده است. یکی از مهمترین تفکیک های مرسوم، تفکیک ساختمان به چند آپارتمان و یا چند واحد است.
مانند همه‌ی امور حقوقی، در وحله نخست افراز می تواند با توافق و تراضی صورت گیرد، اما امکان دارد طرفین به توافق نرسند و اختلاف بر سر تعیین سهم یک دیگر پیدا کنند؛ در این مواقع، باید به دادگاه مراجعه کنند. نحوه رسیدگی به درخواست افراز بدین صورت است که مرجع قضایی صالح، موعدی را برای رسیدگی مشخص می کرده و در اینجا اگر ملک سابقه ثبتی داشته باشد، آخرین وضعیت ثبتی ملک توسط دفاتر اسناد رسمی از سازمان ثبت و اسناد استعلام گرفته می شود و پس از دریافت پاسخ استعلام، در جلسه رسیدگی قرار ارجاع به کارشناسی جهت تشخیص قابلیت افراز یا غیر قابل افراز بودن ملک صادر می گردد، سپس اگر ملک قابل افراز باشد، کارشناس نظریه خود را مبنی بر نحوه تقسیم ملک و تعیین میزان سهم هر یک از شرکا اعلام می دارد در صورت موافقت شرکا با نظریه اعلام شده از سوی کارشناس، دادگاه بر مبنای سهم هریک از آنان حکم به افراز ملک مشاع صادر می نماید، مرجع صالح برای رسیدگی به این دعاوی اداره ثبت محل وقوع ملک می باشد.
در مورد تفکیک قضیه متفاوت تر می شود؛ چرا که اصولاً دادگاه ها به درخواست های تفکیک، رسیدگی نمیکنند مگر درموارد بروز اختلاف بین مالکین مشاع که باعث ایجادترافع شود؛ به طور مثال فرض کنید که دو نفر ملکی که یک دستگاه آپارتمان تفکیک نشده است را مورد معامله قرار دهند و فروشنده حاضر به تفکیک نباشد. در این صورت خواهان باید اقدام به تقدیم دادخواست به خواسته تفکیک مورد معامله نماید. خواهان میتواند ضمن طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مبیع، دعوای تفکیک را هم مطرح نماید.
*دعاوی اجرای اسناد ثبتی لازم الاجراء
دعاوی ناشی از اجرای اسناد ثبتی لازم الاجرا عبارتند از: بازداشت اموال در اجرائیات ثبتی، توقیف عملیات ثبتی، شکایت از دستور اجرای ثبتی، شکایت از اقدامات و عملیات اجرایی، ابطال سند انتقال اجرایی و ابطال مزایده ثبتی .
رایج ترین دعوا از دسته دعاوی مذکور یعنی دعاوی اسناد ثبتی لازم الاجرا، ابطال مزایده ثبتی می باشد.
دعوای ابطال مزایده ثبتی میتواند توسط هر شخصی که نسبت به عملیات مزایده ثبتی اعتراضی داشته باشد، مطرح شود و چنانچه این اعتراض مورد قبول واقع شود میتواند منجر به ابطال مزایده ثبتی گردد. تعریفی که از مزایده در قانون آمده، مستند به بند(ظ) ماده ۱آئین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا مصوب ۱۳۸۷میباشد که مطابق آن، مزایده صورت خاصی از فروش مال است که از مبلغ ارزیابی مال شروع شده و به پیشنهاد دهنده بالاترین قیمت واگذارمیشود. در اجرای اسناد ذمه ای یا وثیقه ای، پس از اینکه مال و قطعیت آن قطعی شد، آگهی مزایده منتشر میگردد. طبق ماده ۱۲۱ آئین نامه اجرا در آگهی مزایده، مفادی که باید ذکر بشود در اینکه مال منقول است یا غیر منقول متفاوت است.
عملیات اجرایی مزایده بعد صدور دستور اجرا توسط مرجع صالح، شروع می شود و هرکسی که از عملیات اجرایی شکایتی داشته باشد، می تواند شکایت خود را به رئیس ثبت بخش مربوطه تسلیم کند. شکایت باید همراه با دلایل و ارائه مدارک و مستندات باشد و رئیس ثبت نیز مکلف است فوراً به شکایت و اعتراض رسیدگی نموده و با ذکر دلیل رای خود را صادر کند که آن رأی، برابر مقررات به اشخاص ذینفع ابلاغ می شود. طرفین دعوا، اگر شکایتی از تصمیم رئیس ثبت داشته باشند، می توانند، شکایت خود را تسلیم نمایند که مهلت شکایت کردن ده روز از تاریخ ابلاغ رأی رئیس ثبت می باشد. مرجع صالح برای تسلیم شکایت، اداره ثبت محل یا هیئت نظارت صلاحیت دار میباشد. که طبق بند ۸ ماده ۲۵ اصلاحی قانون ثبت، مرجع صالح رسیدگی به شکایات نسبت به رأی اجرایی مزایده ها، هیئت نظارت می باشد. البته که مزایده یک فرآیند قانونی می باشد، پس هر گاه شرایط قانونی انجام نگرفته باشد و خللی در برگزاری و اعمال آن ایجاد گردد می توان ابطال آن را درخواست کرد.
عمده مواردی که نسبت به طرح دعوای ابطال مزایده اقدام می شود، می توان به موارد ذیل اشاره کرد:
- ابطال مزایده به جهت خارج از موعد بودن کارشناسی.
- ابطال مزایده به جهت در رهن بودن مال.
- ابطال مزایده به جهت پرداخت مطالبات بستانکار.
- ابطال مزایده به جهت عدم ابلاغ وقت مزایده به بدهکار.
- ابطال مزایده به جهت تعلق مال به شخص ثالث.
- ابطال مزایده به جهت ورشکستگی بدهکار.
- ابطال مزایده به جهت مستثنیات دین.
شکایت خارج از موعد بودن نظرکارشناسی و عدم ابلاغ نظرکارشناسی درباره مزایده توسط طرفین دعوی یا شخص ثالث مطرح میگردد.طرح دعوا با ارائه مدارک و ادله مثبته صورت می گیرد. دعوای ابطال مزایده ثبتی به جهت خارج از مهلت بودن نظر کارشناسی باید قبل از تنظیم و امضا سند باشد فلذا پس از تنظیم و امضاء صورت مجلس مزایده، شکایت مسموع نمی باشد اما این به این معنی نیست که به هیچ طریقی نمیتوان شکایت نمود، بلکه رئیس ثبت محل عمل اجرا، به شکایت قبل از تنظیم و امضا سند انتقال یا تحویل مال رسیدگی می نماید. اگر موضوع مطرح شده بعد از تنظیم و امضا سند انتقال یا تحویل مال باشد، به هیات نظارت فرستاده میشود. چنانچه عدم ابلاغ و خارج از موعد بودن نظرکارشناسی توسط رئیس ثبت مخالف قانون تشخیص داده شود در هیات نظارت مورد بررسی قرار میگیرد. و چنانچه تائید گردد، مزایده پس از رفع موانع قانونی تجدید می گردد.
موضوعی که گفته شد از موارد شایعی است که به کررات رخ می دهد. از این رو توصیه می شود چنانچه با چنین مسائلی روبرو هستید قبل از هر اقدامی با وکیل متخصص مشورت و همفکری داشته باشید. موسسه حقوقی دادپویان حامی، با کادر متخصص و متبحر خود در این زمینه آماده ی ارائه ی مشاوره و قبول وکالت شما عزیزان می باشد.
