بر اساس ماده ۵۰ فصل مسکن لایحه برنامه هفتم توسعه،وزارت راه و شهرسازی،مکلف شده است،در اجرای قانون جهش تولید مسکن،به منظور زمینه سازی و تسهیل دسترسی به مسکن مناسب،بویژه برای افراد فاقد مسکن و در راستای ارتقای کمی و کیفی سکونت از طریق توافق با مالکین اراضی غیردولتی فاقد کاربری مسکونی با رعایت ماده (۸) قانون جهش تولید مسکن نسبت به تأمین زمین برای اجرای طرح‌های حمایتی ساخت مسکن و یا احداث شهرک‌های مسکونی توسط بخش خصوصی،تعاونی وعمومی غیردولتی با اولویت تعاونی‌های مردمی و با رعایت ضوابط وزارت راه و شهرسازی،اعم از رعایت سرانه‌های شهری و تأمین خدمات زیربنایی و روبنایی مورد نیاز و همچنین سایر قوانین و مقررات اقدام نماید.همچنین بر اساس تبصره ۱ ماده ۵۰ قانون برنامه هفتم توسعه جمهوری اسلامی ایران، وزارت راه و شهر سازی، مکلف است در راستای اضافه شدن حداقل دو دهم درصد (۲/۰%) مساحت سرزمین به ظرفیت سکونتگاهی کشور با تراکم حداکثر شصت نفر در هکتار، در روستاها،شهرهای کوچک و میانی،مناطق مرزی و شهرک سازی با رعایت سند آمایش سرزمینی،قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها و تبصره (۲) ماده (۹) قانون جهش تولید مسکن برنامه ریزی و اقدام نماید.
به این ترتیب،با عنایت به اینکه،براساس ماده ۹ تبصره ۲ قانون جهش مسکن،تغییر کاربری اراضی کشاورزی کلاس ۱ و ۲ ممنوع شده است؛قانون برنامه هفتم توسعه،عملا جواز تغییر کاربری اراضی درجه ۳ و ۴ کشاورزی و اختصاص آن به نهضت مسکن‌سازی را صادر کرده است؛این در حالی است که،اولا،بر اساس تبصره ۱ماده۱قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغی،به منظور حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها و تداوم و بهره‌وری آنها از تاریخ تصویب این قانون (1374.3.31)،تغییر کاربری اراضی زراعی و باغها در خارج از محدوده قانونی شهرها و شهرک‌ها جز در موارد ضروری ممنوع است؛ثانیا،کل اراضی کشاورزی کشور۱۸ میلیون هکتاراست که، حدود۷۰ درصد آن اراضی ۳ و ۴ به شمار می‌رود و از طرفی،طی سه دهه اخیر،علیرغم ممنوعیت قانونی،هزاران هزار هکتارازاراضی کشاورزی کشور،که از اراضی حاصلخیز درجه یک و دو کشور بودند،به کاربری های معارض کشاورزی،عمدتا کاربری های مسکونی و تجاری،ساخت مراکز تفریحی و خوشگذرانی و الحاق به محدوده شهرها،شهرک ها،شهرهای جدید و و روستاها،تغییر کاربری داده شده اند.
تاسف بار است که گفته شود،تغییر کاربری اراضی کشاورزی و باغ ها و خرد شدن مستمر اراضی موصوف،از مهمترین عوامل تهدید امنیت غذایی کشورست،و با ادامه روند حاضر و نهضت تولید بی برنامه مسکن،بجای مدیریت بخش مسکن،معلوم نیست،چه سرنوشت شوم و تلخی،در انتظارخیل جمعیت گرسنه ساکن درمناطق مسکونی موجود و مناطق مسکونی جدیدی که قارچ گونه در حال شکل گیری است،خواهد بود؟! فاجعه بار است گفته شود که،وزیر راه و شهرسازی،اخیرا اعلام کرده است که،در راستای جهش تولید مسکن،۵۰ هزار هکتار زمین در شهرها، برای نهضت ملی مسکن تأمین شده است، که در طول دوره بعد از نقلاب اسلامی،بی‌نظیر بوده است.بنابراین، می توان گفت، افزایش دو دهم درصد محدوده‌ها وهمچنین افزایش طرح‌های هادی،محمل قانونی تخریب اراضی کشاورزی و باغ هاست. مفهوم الحاق ۲ دهم درصد اراضی کشور به محدوده روستاها و شهرهای کشور، این است که باید۳۳۰ هزار هکتار زمین به محدوده شهرها و روستاها اضافه شود.فارغ از اینکه،در این تصمیم،ملاحظات فنی و کارشناسی لحاظ نشده است،بار مالی،این حجم از الحاق،حدود ۳ هزار و ۴۰۰ هزار میلیارد تومان برآورد شده و بار مالی سنگینی را به اقتصاد کشور تحمیل می کند که،هم مغایر با اصل ۷۶ قانون اساسی است و هم مجلس نمی‌تواند قانونی را تصوسب کند که بار مالی داشته باشد؛در حالیکه،منبع تأمین آن را پیش بینی و مشخص نکرده است.از طرفی،این قانون، به منزله مشوق و جایزه ای برای متخلفان و قانون شکنان محسوب می شود؛به این معنی که،طی سالیان متمادی،سوداگران و زمین خواران،ضمن تجاوز و تعدی به اراضی کشاورزی و منابع طبیعی درحریم شهرها و روستاها،موجبات تغییر کاربری اراضی موصوف،به کاربری های معارض را فراهم کرده وبه ساخت و ساز بر روی این اراضی،مبادرت نموده اند؛وحالا،ماده قانونی الحاق دو دهم درصد،به ساخت و سازهای غیرقانونی که،علی القاعده،باید به موجب قانون ملاک عمل،یعنی قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغی، قلع و قمع می شدند،وجهه قانونی می بخشد و متخلفان و زمینخواران،نه تنها،مشمول تنبیه و مجازات نمی شوند؛بلکه،مورد تشویق قرار می گیرند.
تصویب قانونی،مبنی بر الحاق۳۳۰ هزار هکتار از اراضی کشاورزی و منابع طبیعی به محدوده شهرها و روستاها و مالا،تغییر کاربری آنها،به کاربری های معارض اراضی کشاورزی،فارغ از اینکه،تصمیمی غیر منطقی و نابخردانه و مغایر با کار کارشناسی است،با سیاست‌های کلی نظام در بخش کشاورزی و منابع طبیعی،که برتامین امنیت غذایی تاکید می کند،مغایرت دارد.بعنوان نمونه،بر اساس بند ۹ اصل سوم قانون اساسی،افزایش تولیدات کشاورزی تا رسیدن به مرحله خودکفایی و قطع وابستگی به بیگانگان مورد تاکید تاکید قرار گرفته است.لذا،الحاق اراضی کشاورزی به محدود شهرها و روستاها،به منظور ساخت وساز،مغایراصل ۳ قانون اساسی است.
مدافعان این طرح،چنین استدلال می کنند که ۳۳۰ هزار هکتار در مقایسه با ۱۸ میلیون هکتار اراضی کشاورزی کشور،عدد قابل توجهی نیست.در پاسخ به این استدلال بلاوجه و فاجعه بار باید گفت،اولا،آمار ۱۸ میلیون هکتار برای اراضی کشاورزی کشور،عدد درستی نیست و خیلی از مراجع میزان اراضی کشاورزی کشور را 15 میلیون برآورد کرده اند که، در خوشبینانه ترین حالت، از این میزان، فقط یک میلیون و ۲۰۰ هزار هکتار آن اراضی کشاورزی درجه یک برآورد شده است.با تاکید بر اینکه، بخش اعظم اراضی کشاورزی درجه یک، در حریم بلافصل شهرها و روستاها قرار گرفته اند و با این تصمیم،عملا همه اراضی کشاورزی مرغوب و درجه یک کشور، در معرض تهدید و تتخریب جدی هستند. ثانیا،در طول حدود 3 دهه گذشته نزدیک به 3 هکتار از اراضی کشاورزی به کاربری های معارض کشاورزی،عمدتا مسکونی،تجاری،مراکز تفریحی و توریستی و خوشگذرانی،تغییر کاربری داده شده است. ثالثا،این طرح موجبات تشدید سوداگری و زمینخواری را فراهم خواهد کرد.رابعا،به رغم اینکه،علی الظاهر، اراضی درجه یک و دو،در تبصره ۲ ماده ۹ قانون جهش تولید،مستثنا شده اند؛ولیکن،اولا،این استثنا،صرفا در مورد اراضی دولتی است و مشمول اراضی بخش خصوصی نمی‌شود؛ کمااینکه،بر اساس بند «ت» ماده ۵۰ برنامه هفتم توسعه، بایستی با مالکان خصوصی اراضی کشاورزی برای اجرای طرح‌های مسکن توافق حاصل شود؛درحالیکه،هیچگونه شرط و شروطی برای این منظور، مانند اینکه،آیا ضرورتی برای اجرای این طرح وجود دارد و اینکه، کیفیت اراضی باید مورد توجه قرار گیرد و یا محل اجرای طرح کجا باشد،قید نشده و صرفا به موضوع توافق بسنده شده است .از طرفی، به گواه تجربه طولانی،می توان گفت،با وجود اینکه،علی الظاهر،یک مرجع تخصصی رسمی،به منظور تعیین درجه خاک پیش بینی شده است؛ولیکن،اولا،قبل از هر چیز،به دلیل اختلاف نظر جدی در مورد تعیین کلاس خاک و ابهام فراوان در این رابطه و البته اعمال سلیقه،به ویژه ، در رابطه با تعیین کلاس اراضی کشاورزی،نتایج،خیلی قابل اعتماد نیستند.ثانیا،به دلیل وجود تقاضاهای متعدد، مرجع موصوف، قادر به اظهار نظر در مورد همه پرونده های مطروحه نبوده و بیشتر آزمایشات و اعلام نتایج در این خصوص،توسط آزمایشگاههای خصوصی صورت می گیرد. ثانیا،همانگونه که، فوقا اشاره شد، نتایج آزمایشات،علی الخصوص در رابطه با تعیین کلاس اراضی کشاورزی،که علی القاعده با شاخص های مرجع رسمی، که عمدتا شاخص های مربط به نوع خاک را مورد توجه قرار می دهد،نه قابلیت کشاورزی، تفاوت زیادی دارد؛قابل اعمال نفوذ، سلیقه وقابل مذاکره و معامله ومالا،قابل تغییراست؛کما اینکه،نگارنده این یادداشت،به کرات شاهد مغایرت هایی در این رابطه بوده است.به این معنی که،درموارد متعددی، دو آزمایشگاه در مورد آزمایش یک قطعه زمین مشخص مورد تقاضا برای تغییر کاربری،دو نتیجه کاملا متفاتی ارائه می دهند. با تاکید براینکه،فارغ از همه این اشکالات و صرف نظراز نتیجه آزمایشات،همانگونه که اشاره شده،طی سه،چهاردهه گذشته،در خوشبیناه ترین حالت، به دلیل اهمال و کوتاهی، سو مدیریت و بی مبالانی ،ودر بدبینانه ترین و محتمل ترین سناریو،به دلیل سواستفاده و بخاطرمنافع و مطامع و سودجویی های شخصی مسئولان و مراجع ذیربط،هزاران هکتار از اراضی مرغوب و درجه یک کشاورزی،به کاربری های مغایر بخش کشاورزی تغییر کاربری داده شده است وازچرخه تولید و فعالیت مولد، خارج شده است.
برخی از تصمیم سازان و تصمیم گیران،فارغ از نیات و اغراض آنها،برای حل مشکل مسکن، مرتب بر تامین منابع پولی و وام و نیز خانه‌سازی‌های گسترده دولتی و عمدتا در خارج از محدوده شهرها و بر روی اراضی کشاورزی ، متمرکز شده اند. ناکارآمدی این سیاست‌ها در بخش مسکن برای همگان روشن شده است؛ چراکه، علی رغم، تخصیص تسهیلات و منابع مالی و بویژه اراضی قابل ملاحظه برای این مقصود،توفیقی در این زمینه حاصل نشده است. غافل از اینکه،برنامه و سیاستگذاری های ناکارآمد مبتنی بر مداخله مستقیم دولت در بازار مسکن از طریق خانه‌سازی دولتی و عمدتا در خارج از شهرهای بزرگ،یکی از مهمترین دلایل شکست برنامه های دولت در بخش زمین و مسکن است.
آنچه مسلم است،اینکه،مشکل و چالش اصلی درحوزه مسکن و زمین کشور، نداشتن برنامه، بی مدیریتی، سو استفاده و احتکار زمین و مسکن،توسط اشخاص حقیقی و حقوقی بواسطه پیوند شوم اصحاب ثروت و ذینفوذ و گروهی ازاصحاب قدرت سواستفاده گر است. کما اینکه، به اذعان، فعالان صنعت ساختمان سازی،اصلی ترین دغدغه آنها در پروژه‌های ساختمانی، کمبود زمین نیست؛ بلکه ،احتکار زمین و عدم دسترسی به زمین مناسب برای ساخت با سطح قیمت مناسب و واقعی است.اگرچه،آمارها، حتی آمار مراجع رسمی، به ویزه آمارحوزه زمین و مسکن و مستغلات، خیلی و به تعبیر بهترهرگز، مورد اعتماد نیستند؛ لیکن؛به استناد این آمار، در حال حاضر، حجم وسیعی ازاراضی باکیفیت و مرغوب شهری، صرف ساخت واحد‌هایی شده است که، هم‌اکنون در فهرست خانه‌های خالی از سکنه قرار دارند. پدیده شوم احتکار مسکن، به نوبه خود، موجب شده است، تا علیرغم موجودی مناسب و قابل قبول واحد‌های مسکونی در کشور، واحد‌های مسکونی در دسترس برای تقاضای مصرفی، بسیار کمتر از حجم عرضه صورت گرفته به بازاراملاک باشد.حل مشکل بخش زمین و مسکن و ساماندهی وضعیت آشفته، فاجعه بار و ابتذال گونه فعلی در بخش مسکن،نه با تزریق بی حساب و کتاب و جنون آمیز اراضی کمیاب و ذیقیمت به این بازار آشفته؛بلکه،با گزینش مسئولان و کارگزاران و مدیران متعهد و متخصص، باتقوا، پاکدست،عدالت طلب،فساد ستیز وطن پرست و البته،اتخاذ برنامه ها و سیاست های درست،دربه مرحله اجرا درآوردن طرح آمایش سرزمین، که امروزه صرفا به لقلقه زبان مسئولان بدل شده و نیز ایجاد بانک زمین و مسکن ،به مفهوم واقعی کلمه و نیزبه کارگیری سازو کارهای مالیاتی درست و علمی،میسر می شود.
به نظر می رسد،عده ای در نظام مدیریت و برنامه ریزی کشور، به دلایل نامعلوم، کورکورانه،البته شاید هم عامدانه و بدون توجه،به ظرفیت ها و توان های محیطی کشور،در صدد تقلید الگوی جدیدی،تحت عنوان الگوی اکوویلیج،(ECO VILLAGE) هستند ،که بر اساس آن، شهرها در ارتباط با طبیعت، شکل می‌گیرند و خانه‌ها یک طبقه هستند.البته،آنها،اسم این الگوی وارداتی را هم به "زیست شهر اسلامی"،تغییر داده اند. با توجه به اینکه،در خال حاضر،به دلیل عدم مراقبت طولانی و نبود نظارت کافی و نهادینه شدن سوداگری و دلالی و بورس بازی، بازار زمین و مسکن،در کشور به بازار بشدت پرسود،وسوسه انگیز و اغواکننده ای، بدل شده وتعدادی از مسئولان،کارگزاران و مدیران و اشخاص حقوقی، به بهانه های مختلف، در این بازار مکاره،بشدت درگیرهستند؛لذا، چنانچه،حاکمیت،واقعا،درصدد حل بحران زمین و مسکن است،به مصداق،"گر ز باغ رعیّت مَلِک خورد سیبی،بر آورند غلامان او درخت از بیخ"، و به مصداق ضرب المثل، " حرمت امامزاده با متولی اس"، باید در گام اول و قبل از هر اقدامی،دست آنها درهر سه قوه را بعنوان ذینفع ،از این بازار کوتاه کند؛وگرنه،همچنان آش،همان آش خواهد بود و کاسه، همان کاسه.
رجب پناهی