نامه 18 عضو کمیسیون عمران مجلس؛
سیاست تحریک تقاضا در بخش مسکن منجر به تورم می شود
بخش داخلی الف، 26 مرداد 93
26 مرداد 1393 ساعت 16:41
همزمان با جدی شدن پرداخت تسهیلات ۶۰ تا ۸۰ میلیون تومان از سوی دولت با هدف تحریک تقاضا در بازار مسکن ۱۸ تن از نمایندگان مجلس در نامهای به رئیسجمهوری نسبت به سیاست تحریک تقاضا در بخش مسکن هشدار داده و آنرا به " انداختن کبریت در انبار باروت" تشبیه کردهاند. در این نامه با استناد به آمار تاکید شده دولت هیچگاه نتوانسته است بر اساس سیاست افزایش وام خرید توانمندی خانوار را در بازار مسکن افزایش دهد. متن نامه نمایندگان به شرح ذیل است؛
برادر ارجمند جناب آقای روحانی رییس جمهور محترم؛
با سلام و احترام؛
جناب آقای دکتر روحانی ضمن تقدیر و تشکر از جنابعالی و همکاران محترمتان در قوه مجریه برای ارایه بسته سیاستی خروج غیرتورمی از رکود دولت و با توجه به اهمیت بخش مسکن در این بسته به استحضار می رساند، بخش مسکن با اختصاص ۳۰ درصد از سرمایه ثابت کشور به خود از پتانسیل لازم برای پیشرانی و ایجاد تحرک در اقتصاد کشور برخوردارست. اما نحوه ورود و پرداختن دولت به بخش مسکن و سیاستهای اجرایی آن در این بسته دارای انتقاداتی چند است که به اختصار به آنها اشاره میشود. باید توجه داشت که زمین و مسکن از چند جهت دارای اهمیت است.
جایگاه بخش مسکن در اقتصاد و اولویت بخش مسکن در رونق غیر تورمی و ایجاد اشتغال و اقتصاد مقاومتی
بخش مسکن در مقایسه با دیگر بخش های اقتصادی از اولویت بیشتری برای ایجاد تحرک اقتصادی در مقایسه با دیگر بخش ها برخوردار است. در حقیقت وابستگی۱۰۲ صنعت کشور به بخش مسکن سبب شده است تا ایجاد رونق در این بخش تأثیر به سزایی در رونق اقتصادی در دیگر بخشهای اقتصادی شده و در نهایت منجر به رونق در صنایع وابسته نیز خواهد شد.
مسکن یکی از لکوموتیوهای اقتصادی که توان اشتغال زایی بالایی نیز دارد. تولید هر ۵۷ متر مربع در سال توان ایجاد یک شغل مستقیم و یک شغل غیر مستقیم را دارد و همچنین ۱۳۰ گروه شغلی نیز به بخش مسکن وابسته است. همچنین سرانه ایجاد هر شغل در بخش مسکن به مراتب کمتر از دیگر بخش های اقتصادی است.
در حقیقت با هر ۲۰ میلیون تومان سرمایهگذاری می توان یک شغل برای یکسال در بخش مسکن ایجاد کرد در حالی در بخش نفت و پتروشیمی ۳۰۰ میلیون تومان و یا در صنایع نیروگاهیبرای ایجاد هر شغل باید ۹۴۰ میلیون تومان هزینه کرد. بنابراین میتوان با سرمایهگذاری کمتر، علاوه بر ایجاد فعال کردن بیش از ۱۰۲ صنعت وابسته زمینه اشتغال بیشتری را فراهم کرد. پیش بینی میشود در صورت برنامهریزی دولت برای تولید نیاز ۲ میلیونی مسکن در سال، برای ۱۰ سال آینده بیش از ۴ میلیون شغل در کشور ایجاد شود.
با توجه به اصول اقتصاد مقاومتی مبنی بر درون زا و برونگرا بودن در بخش های اقتصادی توسعه بخش مسکن یکی از راهکارهای نیل به اقتصاد مقاومتی است. بخش مسکن بدون نیاز به بخش ارزی کشور در شرایط تحریم به خوبی میتواند به عنوان موتور محرک اقتصاد کشور عمل کند. از سوی دیگر با توجه حجم بالای نیاز به مسکن و فعالیتهای عمرانی در کشورهای منطقه، توجه به بخش مسکن و ساختمان و تقویت این بخش میتواند زمینه صدور خدمات فنی و مهندسی را فراهم کند.
بنابراین با توجه به عوامل برشمرده شده بخش مسکن از اولویت بیشتری نسبت به دیگر بخشهای اقتصادی برخوردار است و توان اجرایی بیشتر و منابع مالی کمتری نیاز دارد.
سهم بالای مسکن در سبد هزینه خانوار (سهم ۳۵ درصدی) و همچنین سهم بخش زمین و مسکن در تورم عمومی کشور (۵/۲۸) سبب شده است تا مسکن از جایگاه ویژه ای در اقتصاد خرد و کلان برخوردار باشد. در صورتی که دولت بتواند با برنامه ریزی مناسب زمینه کاهش و یا ثبات قیمت در بازار زمین و مسکن را فراهم کند ضمن افزایش توان اقتصادی خانوار زمینه کنترل تورم عمومی کشور را نیز فراهم کرده است.
از سوی دیگر کاهش سهم هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار منجر به ایجاد تقاضا برای دیگر کالاها خواهد شد که این امر نیز منجر رونق بیشتر در اقتصاد کشور خواهد شد.
آثار مثبت و منفی سیاستهای دولت در بخش مسکن در بسته خروج از رکود
برای بخش مسکن و تغییر وضعیت فعلی در این بخش به دو سیاست اساسی در این بخش اشاره شده است. یکی سیاست اخذ مالیات از تقاضاهای سرمایهای به عنوان مالیات بر عائدی سرمایه که توجه دولت به این مالیات از ارزش فراوانی برخوردار است. در حقیقت یکی از عوامل ناکارآمدی در بازار مسکن رشد و گسترش پدیده سفته بازی و تقاضاهای سوداگرانه در بازار مسکن به گونه ای که سهم تقاضاهای سرمایهای در این بخش از ۲۰ درصد در سال ۱۳۵۵ به ۵۸ درصد سال ۱۳۸۰ و به بیش از ۷۰ درصد در سال ۹۰ رسیده است.
این امر در ایجاد حباب و افزایش قیمت و بروز پدیده شکست بازار اهمیت فراوانی دارد. اهتمام دولت به مقابله با این پدیده امری پسندیده است اما توجه به مالیات بر خانههای خالی و ایجاد سامانه اطلاعات املاک و اسکان کشور میتواند دولت را در رسیدن به این مهم یاری کند.
در بحث مالیات بر عائدی سرمایه ذکر این نکته لازم است که نحوه اخذ و میزان مالیات اخذ شده باید بهگونهای باشد که حاشیه سود در بازارهای مالی را به سمت تولید سوق دهد و هزینه فعالیتهای غیر تولیدی را در مقایسه با فعالیتهای تولیدی افزایش دهد.
سیاست دوم که می تواند تبعات منفی در اقتصاد مسکن و به تبع آن در اقتصاد کشور ایجاد کند سیاست تحریک تقاضا برای خروج از رکود است. در سالیان گذشته همواره یکی از سیاستهای اصلی اتخاذ شده برای خروج از دوران رکود، تحریک بازار از ناحیه تقاضا و تخصیص و افزایش سقف وامهای خرید مسکن بوده است.
عملکرد این تحریک به گونهای است که بازار را با فشار تورمی از رکود خارج میکند؛ زیرا با تخصیص و افزایش سقف تسهیلات بانکی، تقاضای خرید مسکن افزایش مییابد و با رونق نسبی حاصل از این افزایش تقاضا، تقاضای سرمایهای به این بخش وارد شده و از آنجا که زمین از عناصر اصلی تشکیلدهنده قیمت مسکن است، این پدیده، افزایش تقاضا برای زمین را به دنبال دارد. افزایش تقاضا در بازار زمین باعث بالا رفتن قیمت زمین شده و از آنجا که زمین جزء جدایی ناپذیر مسکن است، قیمت مسکن نیز افزایش مییابد.
بنابراین ممکن است افزایش وام خرید بازار مسکن را در یک دوره کوتاه مدت از رکود خارج کند، اما به علت تورم ناشی از این سیاست بازار را در رکود عمیقتری فرو خواهد برد.
سیاست تحریک تقاضا و افزایش وام خرید از ۳ منظر دیگر منجر به بروز تورم در بازار مسکن و در نهایت در کل اقتصاد خواهد شد. بررسی نحوه عملکرد تسهیلات خرید و ساخت بر تورم نیازمند بررسی هر یک از این سیاستها بر عوامل اصلی شکلدهنده تورم، شامل «افزایش تقاضا نسبت به عرضه»، «انتظارات غیرعقلایی یا تورمی» و «افزایش هزینه نهادههای تولید» است.
در شرایط افزایش تقاضا نسبت به عرضه، سیاستهای تحریک تقاضا، عدم تعادل میان عرضه و تقاضا را به دنبال دارد. در حال حاضر با توجه به اینکه شاخص تراکم خانوار در واحد مسکونی بیش از عدد یک است و فاصله میان عرضه و تقاضا وجود دارد، اتخاذ سیاست پرداخت وام خرید منجر به افزایش تقاضای مصرفی و تقاضای سوداگرانه به صورت توامان خواهد شد که نتیجتا عامل موثری در افزایش تقاضا نسبت به عرضه و تورم در بخش مسکن به شمار میآید.
وجود تسهیلات خرید، افزایش سقف تسهیلات و به دنبال آن افزایش تقاضا الزاما به معنای افزایش موجودی مسکن و عرضه آن به بازار نیست. فرآیند تخصیص وام خرید مسکن بهگونهای است که هیچگونه تضمینی مبنی بر ایجاد واحدهای جدید در بازار مسکن نخواهد داشت.
بنابراین درچنین شرایطی هرگونه تحریک بازار از ناحیه تقاضا منجر به تشدید فاصله عرضه و تقاضا و افزایش قیمت زمین و مسکن خواهد شد و افزایش تورم در کل اقتصاد را در پی دارد. انتطارات غیرعقلایی یا تورمی هرچند که در اقتصاد کشور سابقهای طولانی دارد، اما بروز و ظهور آن در بازار مسکن شدیدتر است. بنابراین اجرای این سیاست نه تنها ساختاری غیر تورمی ندارد بلکه منجر به افزایش قیمت در بخش زمین و مسکن و در نهایت اقتصاد کشور خواهد شد که با هدف غایی دولت یعنی کنترل تورم و خروج غیر تورمی از رکود در تضاد است.
از آنجا که خاصیت وام خرید تورمزایی است. هرچند در ظاهر منجر به توانمندی اولیه خانوار در بازار مسکن خواهد شد اما در نهایت به علت تورم ایجاد شده در اقتصاد و همچنین بازار مسکن، خانوار توانمندی خود را از دست خواهد داد. بررسی تجربه گذشته افزایش وام خرید در بازار مسکن نیز بهگونهای بوده است که نه تنها منجر به افزایش توانمندی خانوار نشده است بلکه تأثیرات فاجعه بار و بحرانی را نیز بر کل اقتصاد کشور تحمیل کرده است.
به عنوان مثال در سال های ۷۳ تا ۷۵ دولت وام خرید را از ۲.۵ میلیون تومان به ۳.۵۳ میلیون تومان افزایش میدهد اما قیمت مسکن در تهران از ۵۱ هزار تومان در متر مربع در سال ۷۳ به ۱۶۱ هزار تومان در انتهای سال ۷۵ میرسد. هرچند که دولت رشد ۴۰ درصدی را در تسهیلات پرداختی داشته است اما رشد بیش از ۲۰۰ درصد قیمت مسکن در نهایت منجر به ناتوانتر شدن خانوار شده است.
کد مطلب: 238178
آدرس مطلب: http://alef.ir/vdcgu79x7ak9wq4.rpra.html?238178