کد مطلب: 224049
4 نکته در مورد قیمت زمین و مسکن در سال 93
بخش تعاملی الف - مهدی برنافر - کارشناس ارشد شهرسازی
اشاره: مطلبی که می خوانید از سری یادداشت های بینندگان الف است و انتشار آن الزاما به معنی تایید تمام یا بخشی از آن نیست. بینندگان الف می توانند با ارسال یادداشت خود، مطلب ذیل را تایید یا نقد کنند.
تاریخ انتشار : جمعه ۵ ارديبهشت ۱۳۹۳ ساعت ۱۰:۱۵
به نظر می رسد در حالی که بحث داغ این روزها مسئله سیاست دولت در قبال پرداخت یارانه ها، بازگشت قیمت دلار به بالای ۳ هزار تومان و ادامه سیر نزولی شاخص بورس است، کمتر حرفی از پیش بینی تغییرات قیمت زمین و مسکن در سال جاری گفته شده است. این در حالی است که قیمت زمین و مسکن همواره یکی از مسایل تاثیر گذار بر وضعیت معاش خانوارهاست و غفلت از آن می تواند عواقب ناخوشایندی را برای افراد جامعه به وجود آورد. این مسئله در حالی مورد غفلت قرار گرفته که ۴ نکته به ظاهر کم اهمیت ولی در عمل بسیار تاثیر گذار در این خصوص در سال جاری خودنمایی می کنند:
اولین نکته در این خصوص افزایش قیمت حامل های انرژی است. افزایش قیمت سوخت (بنزین و گازوئیل) در مرحله اول به صورت مستقیم بر قیمت تولید مصالح و حمل و نقل مصالح ساختمانی اثر خواهد گذاشت. از سوی دیگر بار روانی این موضوع منجر افزایش خودبه خودی قیمت اقلام دیگر می شود که تاثیر گذاری مجددی بر افزایش قیمت مصالح ساختمانی خواهد داشت. افزایش قیمت برق نیز بر کل فرایند ساخت و ساز تاثیر گذار خواهد و منجر به افزایش هزینه های تولیدی می شود که خود سبب افزایش قیمت زمین و مسکن می شود.
نکته دوم، مسئله بازنگری در نحوه پرداخت یارانه هاست. در صورتی که دولت پس از فراخوان اخیر خود در رابطه با ثبت نام و انصراف از یارانه ها، تصمیمی را اتخاذ کند که با جو روانی جامعه همخوان نباشد (حتی اگر مصالح اقتصادی کشور در آن باشد) احتمال افزایش قیمت کالاها و خدمات و خصوصا قیمت زمین و مسکن به صورت ناگهانی وجود خواهد داشت. خصوصا اینکه کنترل افزایش قیمت زمین و مسکن همواره از دست دولت ها خارج بوده است. در این زمینه دقت نظر و عمل دولت می تواند به عنوان یک عامل کلیدی مطرح شود تا در مراحل بعدی منجر به نتایج نامطلوب برای اقتصاد ملی نشود.
سومین نکته زمزمه بررسی حساب های بانکی افراد است که خود مخالفین و موافقینی دارد. موافقین بر این اعتقادند که بررسی حساب ها سبب شفاف شدن حساب های مالیاتی افراد و جلوگیری از پولشویی و فسادهای مالی می شود. اما از دیگر سو باید به این نکته اذعان داشت که بررسی حساب های بانکی افراد سبب ایجاد جو روانی منفی شده و امکان خارج کردن پول از بانک ها وجود دارد که در این صورت اولین بازارهایی که این وجوه را به سوی خود جذب خواهند کرد، بازار ارز، طلا و زمین و مسکن خواهند بود. در این زمینه به نظر می رسد میل به سرمایه گذاری در امر زمین و مسکن بیش از هر چیزی باشد. خصوصا اینکه بازار زمین و مسکن در تمامی سال های بعد از انقلاب یک بازار مطمئن و با ریسک بسیار پایین در میان مدت بوده است و در مقایسه با ارز که وابسته به توافقات بین المللی و طلا که وابسته به قیمت جهانی است بسیار کم ریسک تر به نظر می رسد و برای سرمایه گذاران خرد مناسب می نماید. این در حالی است که بازار بورس که در سال گذاشته عملکرد بسیار خوبی را از نظر شاخص های مالی داشت چند ماهی است در حال طی روندی نزولی است. لذا به نظر می رسد اتخاذ چنین سیاستی بر افزایش قیمت زمین و مسکن در سال جاری اثرگذاری دو چندان خواهد داشت.
چهارمین نکته مسئله بازگشت بیمه کارگران ساختمانی سازمان تامین اجتماعی است. طبق قانون بودجـه سال ۱۳۹۲ کل کشور، در ۹ ماهـه‌ي سال ۱۳۹۲ (از تيرماه بـه بعد) سازندگانی کـه قصد دريافت پروانـه ساختماني را داشتند، از پرداخت حق بيمـه ساختماني معاف شده و اين مبلغ از محل اعتبارات شهرداري‌ها جبران مي شد؛ ليکن طبق مصوبـه اخير مجلس شوراي اسلامي، از ابتداي سال ۱۳۹۳ می بايستي همانند سال های گذشتـه حق بيمـه، توسط مالک پرداخت شود. این مسئله از آنجایی اهمیت دارد که بسیاری از سازندگان مجبور به پرداخت هزینه های بسیار زیادی به سازمان تامین اجتماعی می شوند؛ هزینه هایی که در بسیاری از شهرهای کوچک و میان اندام کشور بیش از سایر هزینه های دریافت پروانه ساختمانی (عوارض ساختمانی، هزینه های تهیه نقشه و...) می شود. از سوی دیگر سازمان تامین اجتماعی تعهدات مشخصی در قبال مبالغ دریافتی به بیمه گذار ارائه نمی نماید و کارفرمایان مجددا مجبور به پرداخت حق بیمه مسئولیت ساخت به شرکت های بیمه خصوصی برای پیش بینی نحوه پرداخت خسارات ناشی از حوادث ساختمانی می شوند. در صورت عدم حل این مسئله، باید انتظار داشت قیمت مسکن و ساختمان در سال جاری خصوصا در شهرهای کوچک افزایش چشمگیری پیدا کند.
این نکات گرچه ممکن است در نظر کارشناسان و فعالان ساختمانی به نظر بسیار تاثیر گذار باشند ولی از آنجایی که هنوز عواقب منفی ناشی از آنها رخ نداده است در نظر سیاستگزاران مغفول مانده اند؛ لیکن وجه مثبت آن نیز همین است که هنوز این مسائل رخ نداده است و دولت می تواند با اتخاذ سیاست های مناسب، تعامل با مجلس در امر قانون گذاری برای بهبود روند ساخت و ساز و آرام سازی جو روانی جامعه خصوصا از نظر اقتصادی به تثبیت قیمت زمین و مسکن در سال جاری کمک کند.
اولین نکته در این خصوص افزایش قیمت حامل های انرژی است. افزایش قیمت سوخت (بنزین و گازوئیل) در مرحله اول به صورت مستقیم بر قیمت تولید مصالح و حمل و نقل مصالح ساختمانی اثر خواهد گذاشت. از سوی دیگر بار روانی این موضوع منجر افزایش خودبه خودی قیمت اقلام دیگر می شود که تاثیر گذاری مجددی بر افزایش قیمت مصالح ساختمانی خواهد داشت. افزایش قیمت برق نیز بر کل فرایند ساخت و ساز تاثیر گذار خواهد و منجر به افزایش هزینه های تولیدی می شود که خود سبب افزایش قیمت زمین و مسکن می شود.
نکته دوم، مسئله بازنگری در نحوه پرداخت یارانه هاست. در صورتی که دولت پس از فراخوان اخیر خود در رابطه با ثبت نام و انصراف از یارانه ها، تصمیمی را اتخاذ کند که با جو روانی جامعه همخوان نباشد (حتی اگر مصالح اقتصادی کشور در آن باشد) احتمال افزایش قیمت کالاها و خدمات و خصوصا قیمت زمین و مسکن به صورت ناگهانی وجود خواهد داشت. خصوصا اینکه کنترل افزایش قیمت زمین و مسکن همواره از دست دولت ها خارج بوده است. در این زمینه دقت نظر و عمل دولت می تواند به عنوان یک عامل کلیدی مطرح شود تا در مراحل بعدی منجر به نتایج نامطلوب برای اقتصاد ملی نشود.
سومین نکته زمزمه بررسی حساب های بانکی افراد است که خود مخالفین و موافقینی دارد. موافقین بر این اعتقادند که بررسی حساب ها سبب شفاف شدن حساب های مالیاتی افراد و جلوگیری از پولشویی و فسادهای مالی می شود. اما از دیگر سو باید به این نکته اذعان داشت که بررسی حساب های بانکی افراد سبب ایجاد جو روانی منفی شده و امکان خارج کردن پول از بانک ها وجود دارد که در این صورت اولین بازارهایی که این وجوه را به سوی خود جذب خواهند کرد، بازار ارز، طلا و زمین و مسکن خواهند بود. در این زمینه به نظر می رسد میل به سرمایه گذاری در امر زمین و مسکن بیش از هر چیزی باشد. خصوصا اینکه بازار زمین و مسکن در تمامی سال های بعد از انقلاب یک بازار مطمئن و با ریسک بسیار پایین در میان مدت بوده است و در مقایسه با ارز که وابسته به توافقات بین المللی و طلا که وابسته به قیمت جهانی است بسیار کم ریسک تر به نظر می رسد و برای سرمایه گذاران خرد مناسب می نماید. این در حالی است که بازار بورس که در سال گذاشته عملکرد بسیار خوبی را از نظر شاخص های مالی داشت چند ماهی است در حال طی روندی نزولی است. لذا به نظر می رسد اتخاذ چنین سیاستی بر افزایش قیمت زمین و مسکن در سال جاری اثرگذاری دو چندان خواهد داشت.
چهارمین نکته مسئله بازگشت بیمه کارگران ساختمانی سازمان تامین اجتماعی است. طبق قانون بودجـه سال ۱۳۹۲ کل کشور، در ۹ ماهـه‌ي سال ۱۳۹۲ (از تيرماه بـه بعد) سازندگانی کـه قصد دريافت پروانـه ساختماني را داشتند، از پرداخت حق بيمـه ساختماني معاف شده و اين مبلغ از محل اعتبارات شهرداري‌ها جبران مي شد؛ ليکن طبق مصوبـه اخير مجلس شوراي اسلامي، از ابتداي سال ۱۳۹۳ می بايستي همانند سال های گذشتـه حق بيمـه، توسط مالک پرداخت شود. این مسئله از آنجایی اهمیت دارد که بسیاری از سازندگان مجبور به پرداخت هزینه های بسیار زیادی به سازمان تامین اجتماعی می شوند؛ هزینه هایی که در بسیاری از شهرهای کوچک و میان اندام کشور بیش از سایر هزینه های دریافت پروانه ساختمانی (عوارض ساختمانی، هزینه های تهیه نقشه و...) می شود. از سوی دیگر سازمان تامین اجتماعی تعهدات مشخصی در قبال مبالغ دریافتی به بیمه گذار ارائه نمی نماید و کارفرمایان مجددا مجبور به پرداخت حق بیمه مسئولیت ساخت به شرکت های بیمه خصوصی برای پیش بینی نحوه پرداخت خسارات ناشی از حوادث ساختمانی می شوند. در صورت عدم حل این مسئله، باید انتظار داشت قیمت مسکن و ساختمان در سال جاری خصوصا در شهرهای کوچک افزایش چشمگیری پیدا کند.
این نکات گرچه ممکن است در نظر کارشناسان و فعالان ساختمانی به نظر بسیار تاثیر گذار باشند ولی از آنجایی که هنوز عواقب منفی ناشی از آنها رخ نداده است در نظر سیاستگزاران مغفول مانده اند؛ لیکن وجه مثبت آن نیز همین است که هنوز این مسائل رخ نداده است و دولت می تواند با اتخاذ سیاست های مناسب، تعامل با مجلس در امر قانون گذاری برای بهبود روند ساخت و ساز و آرام سازی جو روانی جامعه خصوصا از نظر اقتصادی به تثبیت قیمت زمین و مسکن در سال جاری کمک کند.
کلمات کلیدی : مهدی برنافر
