به گزارش الف حدود 8 ماهی است که از ارسال طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول می‌گذرد. طرحی که بنابود با حذف معلات غیر رسمی از چرخه معاملات ملک در کشور، معضلات پر شمار این حوزه را در جامعه کم کند و حتی رهبر انقلاب نیز در دیدار 6 تیر امسال با کارکنان دستگاه قضایی حذف معاملات غیر رسمی و لزوم تصویب طرح فوق را مصلحت قطعی نظام دانسته بودند. موضوعی که سه ماه از طرح آن توسط رهبری نیز می‌گذرد، اما ظاهرا مجمع تشخیص تعلل را در بررسی این طرح به جایی رسانده که واکنش رئیس جمهور و نمایندگان مجلس را نیز برانگیخته است. رئیس جمهور در سخنان اخیر خود تبدیل معاملات عادی به سند رسمی را به نفع تثبیت حقوق مالکیتی افراد دانست. همچنین رئیس کمیسیون قضایی مجلس نیز با گلایه از تعلل مجمع تشخیص مصلحت نظام در تصویب طرح، تصویب آن را به نفع مردم و دستگاه قضایی دانست.
غیر رسمی، غیر منقول؛ قاتل سرمایه مردم
خدایی نکرده اگر راهتان به دادگاه بی‌افتد؛ به راحتی می‌توانید متوجه حجم بالای شاکیان پرونده‌های کلاهبرداری ملکی شوید. این اموال به دلیل ارزش بالایی که دارند؛ ذاتا برای افراد سودجو زمینه‌های زیادی داشته تا از آن برای کلاهبرداری استفاده کنند. با این حساب اگر بتوان این اموال را بدون نظارت حاکمیت و دستگا‌های مربوطه و صرفا با ایجاب و قبول، انتقال داد؛ به طبع مستعد کلاهبرداری و عمل غیرقانونی نیز هستند. همین امر عاملی شده تا امنیت معاملات در کشور به صورت چشمگیری کاهش پیدا کند و خود زمینه‌ساز بروز پدیده‌های دیگر حقوقی شود. حتی با توجه به موارد ذکر شده؛ تاکنون حاکمیت هیچ‌گاه به صورت جدی این امر را در دستور کار خود قرار نداده است. با آنکه معاملات با اسناد غیر رسمی مشکلات و معضلات عدیده بسیاری مانند، تهدید امنیت مالکیت اموال غیر منقول، تشدید اطاله دادرسی به علت حجم بالای پرونده‌های قضائی این حوزه، رواج زمین‌خواری، ضعف امور مالکیتی در مواقع بروز حوادث طبیعی و عدم توانایی و جبران خسارت از سوی حاکمیت و در آخر تهدید امنیت سرمایه‌گذاری و بالطبع کاهش رغبت سرمایه‌گذار خارجی در کشور را دارد.
اهمیت مالکیت ثبتی در چیست؟
تهدید امنیت مالکیت اموال غیر منقول افراد امروز مهم‌ترین چالشی است که وجود دارد. حتی بسیاری از ما نیز اگر خودمان با آن سر و کار نداشته باشیم؛ به کرات در اطراف خود دیده‌ایم که افرادی از بستگان یا آشنایان درگیری‌های قضائی بسیار در این زمینه دارند که علت آن عدم ثبت معاملات غیر رسمی در پایگاه داده‌های سازمان ثبت اسناد و املاک کشور است. این اسناد صرفا بر روی یک کاغذ نوشته می‌شوند و چند نفر شاهد انعقاد آن می‌شوند. از سوی دیگر، مالک بودن افراد در این نوع اسناد، برای هیچ نهادی قابل استعلام نیست و حتی امکان این استعلام وجود ندارد. همین امر خود زمینه‌ساز فروش مال غیر، فروش مال به چند نفر، فروش اموال بازداشتی، جعل سند و عدم امکان اثبات در صورت از بین رفتن سند شده است.
تزلزل مالکیت ناشی از ماهیت اسناد عادی، صرفاً به مالکیت‌های حاصل از معاملات عادی محدود نشده و حتی مالکیت‌های حاصل از معاملات رسمی را نیز دربر می‌گیرد. مثلاً حتی اگر کسی ملکی را از طریق معامله رسمی بخرد، این احتمال وجود دارد که فروشنده، ملک مورد معامله را قبلاً از طریق سند عادی به شخص یا اشخاص دیگری نیز فروخته باشد. در این شرایط معمولاً مرجع قضایی به علت معتبر دانستن معاملات عادی، شخصی را مالک می‌داند که زودتر معامله را انجام داده باشد و حکم ابطال سندی را که از طریق معامله رسمی تنظیم شده، صادر می‌کند.
فراگیری معاملات عادی محدود به منطقه یا املاک خاصی نیست بلکه اکثریت قریب‌به‌اتفاق معاملات اموال غیرمنقول در کشور با انعقاد یک قولنامه یا همان یک سند عادی (غیررسمی) آغاز می‌شود. فارغ از اینکه این معاملات پس از گذشت مدتی به صورت رسمی ثبت می‌شوند یا خیر، فراگیری معاملات عادی به این شکل موجب می‌شود احتمال رخداد تهدیدات ذکر شده برای امنیت معاملات افزایش یابد. از سوی دیگر حجم بالای پرونده‌های قضائی و تشدید اطاله دادرسی‌ها خود عامل بسیاری از معضلات است و اگر این اتفاق رخ ندهد از معضلات بسیاری جلوگیری می‌شود. براساس آنچه مسئولان قضائی گفته‌اند؛ بیش از نیمی از پرونده‌های حقوقی امروز مربوط به اعتبار معاملات عادی و اختلافات مالی مربوط به این حوزه است. پرونده‌هایی نظیر معوق شدن دیون بانکی، فروش یا پیشفروش یک ملک به چند نفر و تصرف در منابع طبیعی و اراضی ملی همگی در این حوزه بررسی می‌شوند. این درحالی است که رسیدگی به پرونده‌های این حوزه زمان بسیار زیادی را طلب می‌کند و در نتیجه بخش بسیاری از اطاله دادرسی دستگاه قضائی به این امر برمی‌گردد.
همچنین، رواج معاملات عادی و ممکن نبودن اطلاع از مالکیت واقعی، زمینه سوءاستفاده و به تعبیری زمین‌خواری را باعث شده است. برای مثال در سال 1396، تنها حدود 78 هزار هکتار ارضی رفع تصرف شده است. حتی در این خصوص محمد جواد حشمتی معاون دادستان کل کشور تصریح کرد که سالانه حدود 200 هزار پرونده فقط مربوط به زمین خواری در کشور تشکیل می‌شود. از سوی دیگر، مشخص نبودن مرز مالکیت افراد در زمان‌هایی که حوادث طبیعی رخ می‌دهد؛ عامل کاهش توان مدیریت بحران کشور شده است. نمونه این امر نیز به خوبی در سیل اخیر مشهود بود.
همچنین، امروزه در سراسر دنیا حقوق مربوط به «مالکیت اموال غیرمنقول» و روش‌های صیانت از این حقوق، یکی از مهم‌ترین شاخص‌های ارزیابی محیط کسب وکار در اقتصاد شناخته می‌شود و به تبع آن افزایش امنیت روانی جامعه، موجب تسهیل تأمین مالی، کاهش ریسکِ سرمایه‌گذاری و بهبود عملکرد بازار می‌شود.
با ابهامات چه باید کرد؟
سال‌ها دلسوزان کشور برای حل این معضل تلاش کردند. پس از پیشنهاد روش‌های مختلف نهایت در آخرین روزهای مجلس دهم یک طرح مهم در این خصوص ارائه شد. در نهایت این طرح پس از پنج مرتبه تصویب در مجلس شورای اسلامی و بازگشت توسط شورای نگهبان برای بررسی نهایی به مجمع تشخیص نظام ارسال شده است. در این طرح بر حذف معاملات غیر رسمی تاکید شده است. به صورت کلی این طرح یعنی بطلان تمامی معاملات غیررسمی پس از شش ماه (مهلت مقرر) و پس از راه اندازی سامانه مربوطه است. باطل شدن معاملات غیررسمی مهم‌ترین گزاره در این عبارت است. حال آنکه طرح «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول» در مجمع تشخیص مصلحت نظام در حال بررسی است. در جریان بررسی این طرح در مجمع تشخیص مصلحت نظام برخی ضمانت اجراها مانند «فاقد اعتبار دانستن عمل حقوقی ثبت نشده» و «بلا اثر دانستن عمل حقوقی ثبت نشده» پیشنهادی برای جایگزینی با ضمانت اجرای مذکور مطرح شده است. این درحالی است که استفاده از عبارت «فاقد اعتبار دانستن عمل حقوقی ثبت نشده» عبارتی مبهم است و تفاسیر مختلفی را به همراه دارد. به غیر از آن پیش از این از عبارت استفاده نشده بود.
در این زمینه رحیم پیلوار عضو هیات علمی رشته حقوق دانشگاه تهران گفت: «استفاده از این لفظ به واقع نتیجه بطلان است و به جای استفاده از خود واژه بطلان به اثر آن توجه کرده است. از لحاظ حقوقی تغییری به همراه ندارد ویک واژه و لفظ استاندارد حقوقی به کار برده نشده است. به بیان ساده‌تر در علم حقوق یک معامله یا صحیح، یا باطل یا غیر نافذ است. استفاده از این اصطلاح از منظر علم حقوق استاندارد نیست؛ اما از منظر عملی تفاوتی ایجاد نمی‌کند.»
از سوی دیگر ممکن است تفاسیر قضایی متعارضی نیز از آن برداشت شود. به عنوان مثال از آنجا که معامله صحیح ولی غیرنافذ است و با ثبت رسمی نافذ می‌شود در نتیجه اثر آن از زمان وقوع معامله است و معاملات بعدی را حتی اگر رسمی باشند؛ باطل می‌کند. همچنین، معامله صحیح و نافذ است ولی مطالبه آثار معامله مانند رفع تصرف غیر تا زمانی که معامله در دادگاه اثبات نشده، ممکن نیست. در نتیجه بعد از اثبات می‌توان سند رسمی را ابطال کرد. حتی معامله میان طرفین صحیح است و فقط در برابر اشخاص ثالث نامعتبر می‌شود. با این اتفاق، اگر در دادگاه نسبت به شخص ثالث اعتبار معامله اثبات شود؛ سند رسمی نیز باطل می‌شود.
با همه این توضیحات می‌توان پیش‌بینی کرد که برخی از قضات با استناد به تفاسیر ذکر شده؛ برای معاملات عادی اعتبار قائل شوند و امکان ابطال سند رسمی به واسطه معامله عادی فراهم شود. همچنین با استفاده از ضمانت اجرای «غیرقابل استناد دانستن عمل حقوقی ثبت نشده نسبت به شخص ثالث»، معاملات غیر رسمی باز هم معتبر بوده و صرفا در برابر اشخاص ثالث غیر قابل استناد خواهند بود. در نتیجه این امر، ممکن نیست پایگاه داده جامع و انکار ناپذیری از اطلاعات مالکیت اموال غیر منقول که یکی از اهداف مهم و اساسی مصوبه مذکور است؛ شکل بگیرد.
حتی استفاده از عبارت «غیرقابل استناد دانستن عمل حقوقی ثبت نشده نسبت به شخص ثالث» نیز همانند عبارت «فاقد اعتبار دانستن عمل حقوقی ثبت نشده» تفاسیر مختلفی دارد و در صورت بکارگیری این ضمانت اجرا نیز امکان ابطال سند رسمی به واسطه معامله عادی وجود دارد.از سوی دیگر، عبارت «بلااثر دانستن عمل حقوقی ثبت نشده» نیز همانند عبارت‌هایی که پیشتر ذکر شد؛ عبارتی تفسیر پذیر بوده و آراء و تفسیرهای متفاوتی به همراه دارد. به عنوان مثال عبارت «معامله عادی فاقد هرگونه اثر است»، یعنی از ابتدا باطل بوده است. این تفاسیری است که بعضی از حقوق‌دانان از این عبارت داشته‌اند یا آنکه معامله صحیح و غیر نافذ است که در اینجا معنی صحیح بودن معامله‌ای را دارد که هنوز ثبت نشده است و عمل ثبت، آن را صرفا نافذ می‌کند. در این دیدگاه تعریف عمل حقوقی از اثر حقوقی جدا است، یعنی ممکن است عملی حقوقی باشد و اثری نداشته باشد.
به عبارت دیگر، در این دیدگاه معاملات با ثبت رسمی نافذ می‌شوند و در نتیجه چون اثرش از زمان وقوع معامله است، معاملات بعدی هم حتی اگر رسمی باشند؛ باطل می‌کند. با این توضیحات ضمانت اجرای مورد نظر نیز می‌تواند باعث ابطال سند رسمی به واسطه معامله عادی شود.
همه این موارد درحالی است که عبارت «باطل دانستن عمل حقوقی ثبت نشده» یک عبارت شفاف و فاقد ابهام است. علت آن نیز صحت معامله ثبت رسمی است که یکی از شروط اصلی به حساب می‌آید.
این نظری است که حقوق‌دانان نیز بر آن تاکید دارند . احمد پیلوار عضو هیئت علمی دانشکده حقوق دانشگاه تهران در خصوص مشکلاتی که استفاده از عبارت‌هایی غیر از باطل است برای مردم پیش خواهد آورد؛ گفت: «از لحاظ حقوقی مشکل خاصی ایجاد نمی‌شود و تنها ابهام ایجاد می‌کند. به عبارت دیگر عدم استفاده از واژه بطلان و استفاده از واژه‌های جایگزین که به اثر آن تاکید دارد؛ باعث می‌شود تا برای جامعه حقوقی ابهام ایجاد شود. با این حال در علم حقوق همه می‌دانند عمل بلاثر یعنی صحیح نیست.» با همه این توضیحات و عمل به منویلات رهبر انقلاب در خصوص لزوم سلب اعتبار از معاملات اموال غیر منقول پیشنهاد می‌شود ضمانت اجرای «باطل دانستن عمل حقوقی ثبت نشده» ابقا شود.
به پیشنهاد این عضو هیات علمی دانشگاه بهتر است از همان واژه به کاربرده شده در خود طرح به علت استاندارد بودن بطلان یا در نهایت واژه عدم نفوذ استفاده شود. او درباره مشکلات استفاده از واژه عدم نفوذ نیز بیان کرد: «به طبع این واژه نیز مشکلاتی را به همراه دارد اما برای رفع آن مشکلات برخی از حقوقدانها پیشنهاد می‌کنند برای طرفین درست ولی به نسبت اشخاص ثالث و دولت این واژه بی‌اثر در نظر گرفته شود. برای همین این افراد پیشنهاد می‌کنند این طرح نیز مانند قانون 62 احکام توسعه معاملات تنها در مقابل اشخاص ثالث اثری نداشته باشد.»
از سوی دیگر مخالفان استفاده از واژه بطلان اشکلات شرعی به آن می‌گیرند. پیلوار در این خصوص نیز عنوان کرد: «این ایرادی قدیمی است که شورای نگهبان به این طرح دارد که درحال حاضر بسیاری از فقها و حقوقدانها آن را قبول ندارند. به نظر این عده، در زمانی که شارع در این خصوص اظهار نظر کرده؛ اصلا نظام ثبتی وجود نداشته است. زمانی که نظام ثبتی در گذشته نبوده و تنها 300 سال از آن می‌گذرد؛ نمی‌توان آن را خلاف شرع دانست.»
اجرای این طرح امری لازم و ضروری است اما آن نیاز به ملاحظاتی نیز دارد که باید به آن‌ها نیز توجه شود. به بیان دیگر قانون‌نویسی و قانون‌گذاری، با صرف بیان آرزوهای خوب، متفاوت است و اگر قانونگذار به اجرایی بودن قانون فکر نکند، حتی اگر عبارات کوبندهای در قانون بکار ببرد و یا متخلفین از احکام قانون را با مجازات سنگین تهدید کند، قانون در مرحلهی اجرا به مشکل خواهد خورد و اهداف اولیه قانونگذار نیز محقق نمی‌شود.
اجرای طرح الزام به ثبت رسمی معاملات ملکی مطالبه جدی از مجمع تشخیص مصلحت نظام
باید به این نکته توجه داشت که همه کشورها در زمان اجرای قانون اسناد ثبتی همیشه عده‌ای با اجرای آن مخالف بوده‌اند. در این خصوص پیلوار تاکید کرد: «به عنوان مثال عده‌ای اجرای این قوانین را خلاف قوانین کلیسا می‌دانستند و عده‌ای دیگر مردم را از اجرای آن می‌ترساندن. اما در همه کشورهایی که این قانون با زیرساخت‌های مناسب اجرا شد؛ پیش شرط توسعه را مهیا کردند. بنابراین این اقدام یک حرکت ضروری کشور است.»
این عضو هیات علمی دانشگاه تهران در پاسخ به سوال اینکه چرا شورای نگهبان و مجلس در اجرای این طرح با همه الزاماتی که دارد اینقدر آهسته عمل می‌کند؛ توضیح داد: «ذی‌نفعان عدم اجرای این قانون قدرت بالایی دارند و از این وضعیت آشفته املاک سود می‌برند. به بیان جزئی‌تر بسیاری از نهادهای حکومتی و افراد خصوصی که اموال غیر شفاف خود را به عرصه املاک برده‌اند؛ مخالفان تصویب این قانون هستند. به عبارت دیگر چون با تصویب این قانون مانع زمین‌خواری‌های کلان افراد صاحب نفوذ خواهد شد و قدرت این افراد نگذاشته تا کنون این قانون تصویب شود.»
در انتها نیز لازم به ذکر است همانطور که گفته شد، عدم اجرای این قانون عامل مهمی در زمین‌خواری، رباخواری و پولشویی خواهد شد و شاید بتوان گفت این سه قشر به صورت جدی مخالف تصویب این طرح هستند. البته برخی نیز از صدق با این طرح مخالفت دارند اما حقیقت آن است که یک امر عمومی را به صورت خصوصی و فقه فردی می‌بینند. این افراد باید بدانند که معامله املاک بر روی همه افراد و جامعه تاثیر بسیار دارد. از همین رو به نظر می‌رسد رسیدگی هرچه سریعتر این طرح در مجمع تشخیص مصلحت نظام و تصویب آن با راهکار صحیح، امری ضروری و اجتناب ناپذیر بوده تعلل در تصویب آن بیش از این جایز نیست.