الف - بخش مسكن از ركود خارج مي‏شود؟

بازار مسكن در موقعيتي خاص و پرابهام قرار گرفته است.
پس از جهش كم سابقه سال‏هاي 85 و 86 كه طي آن قيمت هر متر مربع آپارتمان طي دو سال به بيش از دو برابر افزايش پيدا كرد، از اواسط بهار 1387، بازار مسكن وارد ركودي رمزآلود و سخت شده است.

يك مشاور املاك فعال در منطقه شمال شرق تهران درباره ركود فعلي در بازار املاك معتقد است يك آپارتمان نوساز در مناطق متوسط تهران كه در تابستان 86 حدود متري 2 ميليون تومان قيمت داشت، در بهار 1387 به حد نهايت و بي‏سابقه خود يعني حدود متري سه ميليون تومان رسيد اما از خردادماه 87 به تدريج آثار ركودي وسيع در بازار مسكن نمايان شد به طوري كه همان آپارتمان نوعي دراواخر شهريورماه 1387 به حدود متري 2.5 ميليون تومان رسيده است.

مسكن چرا و چگونه در سال‏هاي 85 و 86 گران شد

درباره دلايل افزايش قيمت مسن در دو سال اخير دلايل فراواني گفته شده است. كارشناسان اقتصادي مهمترين دليل اين جهش كم سابقه را، رشد كم سابقه نقدينگي طي سال‏هاي 84 تا 86 مي‏دانند به طوري كه طي شهريورماه 84 تا شهريورماه 86 حجم كل نقدينگي در اقتصاد ايران دو برابر شده است. تاريخ اقتصاد ايران چنين رشدي در نقدينگي را صرفاً در سال 1354 به ياد مي‏آورد، زماني كه فوران درآمدهاي نفتي، شاه مغرور را به دو برابر كردن بودجه‏هاي عمراني كشاند و اقتصاد ايران را به «بيماري هلندي» دچار كرد.

به عقيده كارشناسان اقتصادي، جهش دو سال اخير در بازار مسكن، دقيقاً از همين موضوع «بيماري هلندي» يعني ورود ارزهاي نفتي به كشور در اثر افزايش قيمت جهاني نفت و تبديل دلارهاي نفتي به ريال براي تأمين هزينه طرح‏هاي عمراني رو به گسترش دولت ناشي شده است.

افزايش قيمت جهاني نفت و بيماري هلندي به دو شكل به اقتصادهاي نفتي مثل ايران ضربه مي‏زند از يك سو بازار كالاهاي قابل واردات مانند لوازم خانگي را تحت تأثير قرار مي‏دهد چرا كه دلارهاي نفتي وارد كشور شده در داخل كشورهايي مانند ايران كاربردي ندارند و از آنجا كه دولت به ريال ما به ازاي آنها شديداً نياز دارد، به ناچار به واردكنندگان اجازه مي‏دهد در ازاي خريد دلارهاي دولت كالاي بيشتري وارد كنند. از سوي ديگر در مورد كالاهاي غيرقابل واردات مانند مسكن، از آنجا كه نقدينگي سرگردان ايجاد شده در اقتصادهاي ضعيف نگهداشته شده‏اي مانند ايران جذب توليد و سرمايه‏گذاري مفيد نمي‏شود، صاحبان نقدينگي، بهترين جا براي در امان ماندن از تورم رو به گسترش را بخش مسكن و خريد آپارتمان با هدف حفظ ارزش‏ پول خود مي‏دانند.
در سال‏هاي 1385 و 1386 ضعف نظام مالياتي براي جلوگيري و مهار خريدهاي سوداگرانه مسكن و نيز تداوم سياست‏ها و رويه‏هاي ضد توليدي موجود، حجم بي‏سابقه‏اي از نقدينگي را به سمت بخش مسكن هدايت كرد و قيمت زمين و مسكن در شهرهاي مختلف به شكل كم سابقه‏اي افزايش يافت.

دلايل توقف رشد قيمت و آغاز ركود در بهار 87

مواجهه دولت با افزايش قيمت مسكن ابتدا انكار و سپس مزاح و مطايبه بود. اما رشد شديد قيمت مسكن در سال 85 به حدي بود كه حتي صداي نزديك‏ترين طرفداران رئيس جمهور را هم بلند كرد به طوري كه سواي مخالفت‏هاي سياسي منتقدان دولت فعلي، كار به اعتراض و تذكر پي‏درپي ائمه جمعه در خطبه‏هاي نمازجمعه هم كشيد.

دولت فعلي كه تا آن موقع به طرح‏هاي نسبتاً‌ ديربازده و بعضاً خوش خيالانه‏اي مانند واگذاري زمين‏هاي 99 ساله دلخوش كرده بود، مجموعه‏اي از سياست‏ها را پيش كشيد كه مهمترين آنها آغاز برنامه‏اي براي اخذ ماليات سنگين از خانه‏هاي خالي و نيز اخذ ماليات از معاملات مكرر زمين و مسكن بود. هرچند عملي شدن چنين طرح‏هايي به مقدمه‏چيني و بسترسازي گسترده نياز دارد اما فقط طرح آن در بهار 87 كافي بود تا سوداگران كلان زمين و مسكن احساس خطر كنند و به تدريج پول‏هاي خود را از اين بازار خارج كنند.

علاوه بر اين تا بهار 1387، طي دو سال قيمت مسكن به شكل سرسام‏آوري افزايش پيدا كرده بود و كارشناسان اين بازار انتظار توقف روند افزايش قيمت و به اصطلاح تركيدن اين حباب را مي‏كشيدند.

اتفاق ديگري كه در بهار 87 بخش مسكن را در ركود فرو برد، تغيير رئيس كل بانك مركزي در زمستان 86 و اتخاذ سياست انقباضي و به اصطلاح آقاي مظاهري، سه قفله‏كردن خزانه بانك‏ها بود. سياستي كه تزريق پول براي خريد مسكن را به شدت كاهش داد و بخش بزرگي از تقاضاي بالفعل را از اين بازار خارج كرد.

از سوي ديگر، شتاب كم سابقه دولت براي خصوصي‏سازي و فروش سهام شركت‏هاي بزرگ دولتي، بورس سهام را از سال 86 با رونق قابل ملاحظه‏اي روبه‏رو كرده بود و به اين ترتيب در بهار 87 كه سرمايه‏هاي سرگردان آماده خروج از بازار مسكن مي‏شدند، پناهگاي در بورس سهام تهران براي خود يافتند.

چنين بود كه از اواسط بهار 87 به تدريج سرمايه‏هاي سرگردان از دلالي ملك خارج شد و طوفان تورمي كه دو سال بخش مسكن ايران را درنورديده بود، آرام گرفت.

بخش مسكن كي از ركود خارج مي‏شود؟

با ركود بخش مسكن هرچند التهاب تورمي، اقتصاد ايران را نگران نمي‏كند اما كارشناسان اقتصادي را از يك جهت سخت به فكر فرو برده است. چرا كه بخش مسكن با صدها كسب و كار كوچك و بزرگ از ذوب آهن و سيمان گرفته تا توليد كليد و پريز و شيشه و شيرآلات و ... در ارتباط است و چنانچه بخش مسكن وارد ركود شود نه فقط هزاران كارگر روزمزد اين بخش بيكار مي‏شوند، بلكه هزاران كارخانه تأمين كننده اين بخش نيز دچار مشكل فروش مي‏شوند. اتفاق ناگواري كه هم‏اكنون در اقتصاد ايران در حال وقوع است.
متأسفانه سياست‏هاي اقتصادي سردرگم، ناگهاني و احساسي دولت هم شركت‏هاي ساخت و ساز و سرمايه‏گذاران واقعي در بخش مسكن را هم دلسرد كرده است.

اما پاسخ اين سوال كه بخش مسكن كي از ركود خارج مي‏شود بسيار پيچيده است و به شرايط و پارامترهاي گوناگون بستگي دارد. در واقع پاسخ به اين سوال به اما و اگرهاي بسياري بستگي دارد:

1- آيا دولت به عادت خود در برداشت از حساب ذخيره ارزي و رشد بي‏ضابطه هزينه‏هاي عمراني و نقدينگي ادامه خواهد داد؟ مجلس هشتم كه چشم بسته به لايحه برداشت 15 ميليارد دلاري از حساب ذخيره ارزي رأي داده است و اگر اين لايحه به تصويب نهايي برسد و اجرايي شود بايد در انتظار خير تورمي جديدي در بخش مسكن باشيم.

2- آيا فضاي سرمايه‏گذاري در توليد و كسب و كارهاي رقيب مسكن همچنان سرد و پردافعه خواهد بود؟ ظاهراً كه دولت به اين موضوع توجهي ندارد و قصدي براي تحول واقعي در شرايط ضدتوليدي موجود ندارد به همين دليل، سرمايه‏هاي خارج شده از بخش مسكن پناهگاه جذابي در بخش توليد نخواهد يافت و احتمالاً در آينده‏اي نه چندان دور مجدداً تاخت و تاز خود را در املاك از سر خواهند گرفت.

3- آيا بورس اوراق بهادار روزهاي پررونقي را در پيش رو دارد؟
پاسخ سوال فوق بلي است. حتي اگر پرونده هسته‏اي همين‏طور استخوان لاي زخم باقي بماند، اجراي سياست‏هاي كلي اصل 44 و اشتهاي دولت براي فروش سريع‏تر شركت‏هاي دولتي در بورس، كورسوي اميدي براي جذب نقدينگي سرگردان به بازار سهام و اوراق بهادار را زنده و روشن نگه خواهد داشت. روزي كه رونق نسبي موجود در بازار سهام به پايان برسد، بايد در انتظار گرم‏شدن مجدد بازار مسكن بود.

4- علاوه بر همه اينها، ماه‏هاي آينده در اقتصاد ايران تحولات بزرگ و غيرقابل پيش‏بيني رخ خواهد داد. اجراي طرح تحول اقتصادي مي‏تواند شوك بزرگي به اقتصاد ايران وارد كند و اين بدن بيمار را يا به كشتن دهد و يا شايد درمان كند. آنچه مسلم است اينكه ايجاد شوك در اقتصاد و ارايه اخبار غافلگير كننده كه بدبختانه دولت فعلي عاشق انجام آن است، هرگز به نفع بخش مسكن نيست چرا كه ايجاد نااطميناني در اقتصاد سرمايه‏هاي سرگردان را دوباره به بازار مسكن سوق خواهد داد.

خلاصه كلام اينكه بازار مسكن و ساخت و ساز وارد دوران ركودي عميق و رازآلود شده است و خروج از اين بحران به مسايل پيچيده و متعددي بستگي دارد.

با توجه به اينكه بخش مسكن اخيراً يك جهش بزرگ را تجربه كرده، خبرگان بخش مسكن، ايجاد رونق جديد دراين بخش را حداقل در كوتاه مدت منتفي مي‏دانند.

بنابراين با احتمال زياد ركود فعلي در بازار مسكن حداقل تا پايان سال 87 ادامه خواهد داشت و اين شرايط براي كساني كه قصد خريد آپارتمان يا ملك دارند، شرايط دلپذيري است. فراموش نكنيم كه در شرايط ركود، همه فروشنده‏اند و حاضر مي‏شوند براي فروش ملك رو به سقوط‏شان شرايط خوبي براي خريدار نقدي در نظر بگيرند.