هرچند قرار بود جهش تولید مسکن با تامین زمین، به ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی و تعادل قیمت منجر شود اما اکنون جهش قیمت مسکن، جایگزین تولید آن شده است! افزایش 75 درصدی بهای مسکن در شهریورماه امسال نسبت به مدت مشابه سال گذشته و رسیدن میانگین هر مترمربع در پایتخت، به حدود 80 میلیون تومان، گویای نابسامانی وضعیت موجود است. این در حالی است که با مدیریت صحیح تامین و قیمت زمین، رشد تورم و مهار تولید اتفاق نمی‌افتاد!
قیمت زمین؛ ایران ۷۰ درصد، دنیا ۳۰ درصد!
طبق نظر کارشناسان، یکی از مهم‌ترین دلایل تورم فزاینده مسکن در سال‌های اخیر، خصوصا یک‌سال گذشته، قیمت زمین است؛ ابوالفضل نوروزی، سرپرست دفتر اقتصاد مسکن، دی‌ماه سال گذشته، از سهم ۷۰ درصدی زمین در قیمت تمام‌شده مسکن تهران خبر داده بود، در حالی که به گفته وی، این سهم در دیگر کشورها، حدود ۳۰ درصد است.
از همین رو، فصل دوم قانون جهش تولید مسکن، در چندین ماده به مسئله تامین زمین اشاره کرده است. طبق ماده ۷ این قانون، وزارت راه و شهرسازی باید برای اجرای برنامه‌های حمایتی نسبت به واگذاری اراضی موردنیاز ساخت مسکن با عقد اجاره ۹۹ ساله اقدام نماید. بر این اساس، عقد اجاره برای سال اول حداکثر معادل ۲۰ درصد قیمت منطقه‌ای زمین مسکونی متناسب با قدرالسهم هر متقاضی در همان سال یا یک درصد ارزش کارشناسی روز زمین در ابتدای سال واگذاری است. ضمنا این رقم برای سال‌های آینده تا ۹۹ سال، سالانه ۱۵ درصد افزایش می‌یابد.
واگذاری 50 هزار هکتار زمین
دولت سیزدهم با آگاهی از این موضوع و با توجه به الزامات قانونی، به درستی مسئله تامین زمین را به عنوان چالش اصلی در این زمینه هدف‌‌گیری کرد و تخصیص زمین به مردم و سازندگان را در دستورکار قرار داد، هرچند به نظر می‌رسد این اقدامات، هنوز نتیجه‌بخش نبوده است. با این حال، طبق اظهارات مهرداد بذرپاش وزیر راه و شهرسازی در ۱۲ آبان‌ماه در کردستان، تا کنون بیش از ۵۱ هزار هکتار زمین در کشور، در قالب شهرهای جدید و شهرک‌های منفصل از محدوده شهری بر اساس طرح نهضت ملی مسکن، تامین شده و ۵۰۰ هزار قطعه زمین نیز تا پایان سال تامین می‌شود.
در همین زمینه، هادی عباسی، قائم‌مقام وزیر راه و شهرسازی در امور مسکن، با انتقاد از روند تامین زمین، تصریح کرده اگر روند عرضه و تقاضای زمین متناسب بود، الان شاهد سهم ۶۰ درصدی قیمت زمین در هزینه تمام‌شده یک واحد مسکونی نبودیم. البته وی این انتقاد را متوجه دولت‌های قبل می‌داند و معتقد است عرضه زمین در برخی سال‌های گذشته، کاملا متوقف بوده یا متناسب با تقاضا نبوده است.
تورم ۷۵ درصدی، میانگین ۸۰ میلیونی!
اکنون چنانچه اظهارات وزیر راه و شهرسازی را درباره تامین بیش از ۵۰هزار هکتار زمین مبنا قرار دهیم، باز هم داده‌های گزارش اخیر مرکز آمار ایران درباره وضعیت مسکن نشان می‌دهد قیمت، بسیار متورم‌تر شده که یکی از مهم‌ترین دلایل آن، عدم تامین زمین و قیمت بالای آن است. ضمن اینکه واگذاری زمین، اغلب شهرهای جدید و محدوده‌های کم‌جمعیت‌تر را شامل می‌شود که وضعیت آن کاملا با کلان‌شهرها متفاوت است و بیشترین تورم قیمت مسکن، که تاثیر خود را بر دیگر شهرها نشان می‌دهد، به تهران و چند کلان‌شهر دیگر برمی‌گردد.
گزارش مرکز آمار ایران که پس از وقفه طولانی ۸ ماهه، بالاخره مهرماه امسال منتشر شد، گویای تورم شدید مسکن است. بر اساس این گزارش، در شهریورماه ١٤٠٢، تورم نقطه به نقطه قیمت آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به عدد ٧٥,٢ درصد رسیده است. طبق این آمار، متوسط قیمت مسکن در تهران، اکنون به حدود ۷۷ میلیون تومان در هر مترمربع رسیده و نسبت به شهریورماه ۱۴۰۱، رشد حدود ۸۰ درصدی داشته است. اگر نرخ تورم سایر کالاها را طبق داده‌های مرکز آمار، ۴۶ درصد لحاظ کنیم، این امر، بیانگر سیر صعودی قیمت مسکن در مقایسه با سایر هزینه‌هاست و حدود ۳۰ درصد بیشتر از سایر کالاها، رشد قیمتی داشته است.
فرمول ساده، اجرای دشوار
چالش تخصیص زمین در حالی مطرح می‌شود که به گفته معاون وزیر راه و شهرسازی، تامین زمین، کاملا قابل حل است و در کشور، کمبودی از این بابت نداریم. فرمول ساده عباسی، برای حل معضل تخصیص زمین و ساخت مسکن به شرح زیر است:
مساحت محدوده کل شهرهای کشور، ۹ هزار کیلومتر مربع یعنی معادل ۰.۵درصد از مساحت کل کشور است.
اگر این ۰.۵درصد به 0.6 درصد افزایش یابد، با واگذاری ۳میلیون و ۶۰۰ هزار قطعه زمین ۲۵۰ متری به مردم، مسئله مسکن حل می‌شود.
بهترین شیوه عرضه زمین، هزینه صفر بدون انتقال مالکیت
با این همه، وی تلویحا به گرانی مسکن به دلیل عدم تامین زمین، اشاره و تصریح کرده این مسئله به «اقتصاد سیاسی» و اینکه عده‌ای علاقه‌مندند زمین، گران باشد، برمی‌گردد! به گفته قائم‌مقام وزیر راه و شهرسازی، که اعلام کرده بیشتر وارد جزییات موضوع نمی‌شود، اکنون سازمان منابع طبیعی بسیاری از زمین‌های دارای قابلیت کشت را محبوس کرده و حتی به صورت اجاره‌ای عرضه نمی‌کند. با این توصیف، می‌توان «حبس زمین» از سوی برخی نهادها را از موانع تامین زمین و در نتیجه، از جمله دلایل قیمت بالای آن و تورم مسکن دانست.
این موارد، بیانگر رابطه مستقیم بین قیمت زمین و بهای مسکن است؛ یعنی تا وقتی قیمت زمین کاهش نیابد، متعادل شدن قیمت مسکن نیز میسر نیست و اگرچه طرح‌هایی مانند مولدسازی یا الحاق اراضی به محدوده شهرها، در تامین زمین و قیمت مسکن موثر است اما تا کنون چندان نتیجه‌بخش نبوده است. نتایج یک پژوهش با عنوان «بررسی ارتباط بین قیمت زمین و قیمت مسکن در ایران» توسط پرویز محمدزاده و دیگران نیز بیانگر وجود رابطه علی دوطرفه بین قیمت زمین و قیمت مسکن است. دیدگاه علیت متقابل نیز نشان می‌دهد افزایش قیمت زمین، باعث افزایش قیمت مسکن و بالعکس می‌شود.
راهکار: مدیریت تامین و قیمت زمین
چنانچه بر اساس داده‌های مرکز آمار ایران، رقم حدود ۸۰ میلیونی متوسط قیمت مسکن در پایتخت را مبنا قرار دهیم، قیمت یک واحد مسکونی ۵۰ متری در تهران، ۴ میلیارد تومان است. طبق نظرات کارشناسی درباره سهم حدود ۷۰ درصدی قیمت زمین در بهای تمام‌شده مسکن، از مجموع قیمت یادشده، ۲ میلیارد و ۸۰۰ میلیون تومان فقط هزینه زمین است که اگر از قیمت تمام‌شده کسر شود، قیمت یک واحد مسکونی با مشخصات ذکرشده، یک میلیارد و ۲۰۰ میلیون تومان خواهد بود. این رقم قاعدتا در اطراف پایتخت و کلان‌شهرها، پایین‌تر است.
بنابراین با مدیریت صحیح قیمت زمین در قالب عقد اجاره ۹۹ ساله طبق الزامات قانونی، می‌توان قیمت تمام‌شده مسکن را کاهش داد و از تورم فزاینده ۷۵ درصدی که در طول یک سال گذشته رخ داده و اکنون به وضعیت رکود مسکن در حوزه خرید و فروش منجر شده، جلوگیری کرد.
هرچند طبق آمارهای وزارت راه وشهرسازی، روند تامین زمین در دولت سیزدهم طی دو سال گذشته، نسبت به سال‌های قبل‌تر، تسریع شده و رشد بالاتری را نشان می‌دهد اما تولید مسکن ساخته‌شده (نه در حال احداث) پایین‌تر از تقاضا و قیمت بالای زمین، به جهش تورم مسکن در مقابل تولید منجر شده؛ اتفاقی که به‌ویژه در سال «مهار تورم و رشد تولید»، اصلا نیست.