در اقتصاد ایران، هر بار که از ضرورت رشد سرمایه‌گذاری سخن گفته می‌شود، بحث به نرخ بهره، ارز، تورم، تسهیلات بانکی و مشوق‌های تولید می‌رسد؛ اما پیش از همه اینها یک پرسش بنیادی وجود دارد: سرمایه‌گذار تا چه اندازه به امنیت دارایی و حقوق اقتصادی خود اطمینان دارد؟ سرمایه فقط به بازدهی نیاز ندارد؛ به اطمینان از امکان حفظ و بهره‌برداری از بازدهی نیز نیازمند است. از این منظر، تثبیت حقوق مالکیت نه یک موضوع صرفاً حقوقی، بلکه یکی از زیرساخت‌های کمتر دیده‌شده رشد اقتصادی است؛ زیرساختی که می‌تواند افق سرمایه‌گذاری را بلندتر، هزینه مبادله را کمتر و بخشی از دارایی‌های راکد را به سرمایه مولد تبدیل کند.

سرمایه پیش از سود، امنیت می‌خواهد

در تحلیل‌های متعارف رشد اقتصادی، سرمایه، نیروی انسانی، فناوری و بهره‌وری به‌عنوان موتورهای اصلی رشد شناخته می‌شوند. با این حال، هیچ‌یک از این عوامل در خلأ عمل نمی‌کنند. سرمایه زمانی به فعالیت مولد وارد می‌شود که صاحب آن نسبت به آینده، حداقلی از اطمینان را داشته باشد.

سرمایه‌گذار پیش از آنکه بپرسد یک پروژه چه میزان سود ایجاد می‌کند، باید بتواند به این پرسش پاسخ دهد که آیا در پایان دوره سرمایه‌گذاری، حقوق او نسبت به دارایی و منافع حاصل از آن همچنان قابل حمایت خواهد بود یا خیر.

اگر مالکیت مبهم، اجرای قراردادها دشوار و فرایند حل اختلاف طولانی و پرهزینه باشد، ریسک فعالیت اقتصادی افزایش می‌یابد. در چنین شرایطی، حتی پروژه‌ای که از نظر اقتصادی توجیه‌پذیر است ممکن است به دلیل ریسک حقوقی وارد مرحله اجرا نشود. بنابراین، امنیت مالکیت بخشی از بازده مورد انتظار سرمایه‌گذاری است.

چرا مسئله مالکیت در ایران مهم‌تر شده است؟

اقتصاد ایران سال‌هاست با مجموعه‌ای از نااطمینانی‌ها مواجه است؛ از تورم و نوسان نرخ ارز گرفته تا محدودیت‌های تأمین مالی و تغییرپذیری شرایط کسب‌وکار. در چنین محیطی، هر عاملی که بتواند بخشی از ریسک فعالیت اقتصادی را کاهش دهد، اهمیت پیدا می‌کنددر شرایطی که فعال اقتصادی نمی‌تواند همه متغیرهای بیرونی را کنترل کند، دست‌کم باید بتواند نسبت به امنیت حقوقی دارایی و قرارداد خود اطمینان داشته باشد. روشن بودن مالکیت، امکان انتقال دارایی و قابلیت استناد اسناد، همگی بخشی از این اطمینان هستند.

به بیان دیگر، ثبات حقوق مالکیت می‌تواند بخشی از نااطمینانی اقتصاد را به نااطمینانی قابل مدیریت تبدیل کند.

دارایی بدون سند مطمئن، سرمایه کامل نیست

یکی از روشن‌ترین مصادیق اهمیت حقوق مالکیت، بازار املاک و مستغلات است. در اقتصاد ایران، بخش قابل توجهی از ثروت خانوارها و بنگاه‌ها در قالب املاک قرار دارد. اما مالکیت یک ملک زمانی بیشترین ارزش اقتصادی خود را پیدا می‌کند که وضعیت حقوقی آن شفاف و قابل استناد باشد.

ملکی که مالکیت آن محل اختلاف است، معامله آن با ابهام مواجه است یا اثبات حقوق نسبت به آن دشوار است، نمی‌تواند به اندازه یک دارایی رسمی و شفاف در اقتصاد نقش‌آفرینی کند.

در مقابل، مالکیت رسمی می‌تواند امکان انتقال مطمئن دارایی، استفاده از آن به‌عنوان وثیقه و دسترسی به منابع مالی را افزایش دهد.

از این منظر، ثبت رسمی مالکیت یک اقدام اداری ساده نیست؛ بخشی از زیرساخت تأمین مالی اقتصاد است.

هزینه‌ای که در حساب‌های ملی دیده نمی‌شود

ضعف در امنیت مالکیت، فقط سرمایه‌گذاری را کاهش نمی‌دهد؛ بلکه هزینه‌های پنهانی نیز به اقتصاد تحمیل می‌کند.

هر اختلاف مالکیتی، هر معامله معارض و هر پرونده طولانی درباره مالکیت، منابعی از اقتصاد را به خود اختصاص می‌دهد. مالک، خریدار، فروشنده، وکیل، کارشناس و دستگاه قضایی، همگی زمان و منابعی را صرف حل اختلاف می‌کنند؛ منابعی که می‌توانستند در فعالیت مولد مورد استفاده قرار گیرند. بنابراین تثبیت حقوق مالکیت یک سیاست کاهش هزینه مبادله نیز است.

از دارایی راکد تا سرمایه مولد

یکی از مهم‌ترین آثار نظام مالکیت کارآمد، افزایش قابلیت اقتصادی دارایی‌هاست.

دارایی‌ای که صرفاً در اختیار فرد قرار دارد، لزوماً سرمایه مولد نیست. زمانی که مالکیت آن روشن، قابل ثبت و قابل انتقال باشد، امکان ورود آن به چرخه مبادله و تأمین مالی فراهم می‌شود.

یک ملک دارای سند رسمی می‌تواند فروخته شود، منتقل شود، وثیقه قرار گیرد و در فرآیند تأمین مالی یک فعالیت اقتصادی به کار گرفته شود.

بنابراین، اصلاح نظام مالکیت می‌تواند بدون خلق دارایی جدید، ظرفیت اقتصادی دارایی‌های موجود را افزایش دهد. برای اقتصاد ایران که اکنون با محدودیت منابع مالی و سرمایه‌گذاری مواجه است، این ظرفیت اهمیت ویژه‌ای دارد.

اصلاح نهادی؛ سرمایه‌گذاری با هزینه کمتر

در شرایط محدودیت منابع عمومی، همه اصلاحات اقتصادی الزاماً نیازمند تزریق پول نیستند. برخی اصلاحات می‌توانند با تغییر قواعد بازی، رفتار اقتصادی بخش خصوصی را تغییر دهند. تثبیت حقوق مالکیت از همین جنس است.

وقتی فعال اقتصادی بداند دارایی او از حمایت حقوقی برخوردار است، احتمال بیشتری وجود دارد که به جای نگهداری منفعلانه دارایی، آن را وارد فعالیت اقتصادی کند.رشد اقتصادی از جایی آغاز می‌شود که اعتماد شکل می‌گیرد

اقتصاد ایران برای عبور از وضعیت موجود به سرمایه‌گذاری بیشتر نیاز دارد؛ اما سرمایه‌گذاری قبل از آنکه به پول نیاز داشته باشد، به اعتماد نیازمند است. اعتماد به مالکیت، اعتماد به قرارداد و اعتماد به اجرای قانون.

اگر فعال اقتصادی نسبت به حفظ حقوق خود مطمئن نباشد، حتی بهترین مشوق‌های سرمایه‌گذاری نیز ممکن است اثر محدودی داشته باشند. اما اگر محیط حقوقی شفاف، قابل پیش‌بینی و قابل اتکا باشد، سرمایه‌گذار می‌تواند ریسک‌های اقتصادی را بهتر محاسبه و برای آینده برنامه‌ریزی کند.

در نهایت، رابطه ساده است: مالکیت امن، افق تصمیم‌گیری را بلندتر می‌کند؛ افق بلندتر، سرمایه‌گذاری را افزایش می‌دهد؛ سرمایه‌گذاری بیشتر، ظرفیت تولید و بهره‌وری را بالا می‌برد و افزایش تولید، زمینه رشد اقتصادی پایدار را فراهم می‌کند.

اگر ایران به دنبال رشد پایدار است، در کنار اصلاحات پولی، مالی، بانکی و تجاری، باید به اصلاحات نهادی نیز توجه کند. بخشی از مسئله سرمایه‌گذاری در ایران، نه کمبود سرمایه، بلکه کمبود اطمینان برای به‌کارگیری سرمایه است.

بنابراین بحث حقوق مالکیت را باید جدی گرفت؛ زیرا اقتصادی که در آن مالکیت امن باشد، نه‌تنها دارایی بیشتری حفظ می‌کند، بلکه سرمایه بیشتری تولید می‌کند.

قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول هم که در سال 1403 تصویب شد یک نمونه موفق از اصلاحات نهادی اقتصادی است. اجرای این قانون به شفاف‌تر شدن وضعیت حقوقی اموال غیرمنقول، کاهش معاملات غیررسمی و در نهایت تثبیت حقوق مالکیت کمک می‌کند.