به گزارش الف اعتبار قانونی اسناد عادی نه تنها حق مالکیت اشخاص را متزلزل می‌کرد بلکه شرایط را برای بروز جرایمی چون کلاهبرداری، جعل، پولشویی، فساد و نزاع را نیز فراهم می‌کرد. اما با تصویب قانون الزام به ثبت سند رسمی و اعتبار زدایی از اسناد عادی زمینه بروز هرگونه فساد و کلاهبرداری مرتبط با این اسناد از بین رفت. حامد حسنی رئیس اندیشکدۀ بزرگمهر در گفت‌وگو با الف به فواید این قانون پرداخته است .

عدم اطمینان به سند رسمی

حامد حسنی،  در پاسخ به این سؤال که چه مسائل و مشکلاتی در روند اسناد عادی وجود داشته که موجب تصویب این قانون شده است، بیان می‌کند:« به دلیل اعتبار اسناد عادی، شاهد نوعی از هرج و مرج در حوزه مالکیت اموال غیر منقول در کشور بودیم: در مواردی فرد با پرداخت ثمن معامله، اقدام به خرید ملک از فروشنده آپارتمان می‌نماید و سند رسمی نیز به نام خریدار صادر می‌‌شود. در ادامه این فرد به همراه خانواده خود سال‌ها در آن آپارتمان سکونت می‌نماید؛ اما پس از گذشت چند سال، فردی به استناد یک مبایعه‌نامه، مدعی مالکیت بر این آپارتمان می‌شود.»

حسنی ادامه می‌دهد: «به دلیل اعتبار سند عادی، خریدار پس از سال‌ها رفت و آمد در مراجع قضایی و پرداخت هزینه‌های دادرسی و وکیل، در نهایت شاهد ابطال سند رسمی خود می‌شود. با ابطال سند رسمی نیز در نهایت از منزل خود بیرون انداخته شده و حتی ملزم به پرداخت اجاره (اجرت المثل ایام تصرف) به مالک عادی نیز می‌شود! لذا مبتنی بر قوانین و رویه قضایی سابق، عملا سند رسمی فاقد اعتبار حداکثری لازم بود. درضمن این موضوع موجبات وقوع کلاهبرداری و بروز اختلافات گسترده در سطح جامعه، تشکیل پرونده‌های متعدد حقوقی و کیفری، افزایش جمعیت کیفری، تضییع حقوق مردم و کاهش سرمایه اجتماعی را نیز فراهم آورده بود.»

خطر مفقودی و زمین‌خواری، حاصل سند عادی

حسنی از خطر مفقودی می‌گوید:« اسناد عادی با چالش‌هایی از قبیل احتمال گم شدن یا سرقت این اسناد نیز مواجه هستند. به عنوان مثال ممکن است پدر خانواده به دلیل کهولت سن، محل نگهداری مبایعه‌نامه مغازه متعلق به خود را فراموش نموده و در ادامه، مالک قبلی، با اطلاع و سوء استفاده از این موضوع، مدعی عدم فروش ملک به این شخص شود.»

رئیس اندیشکده بزرگمهر مشکل دیگر اسناد عادی را زمین‌خواری می‌داند:« اساسا یکی از دلایل اصلی وقوع پدیده زمین خواری، امکان فروش زمین‌های متعلق به دولت یا اشخاص به خریداران و آن هم مبتنی بر اعتبار سند عادی بوده است. به عبارت دیگر مردم با این ذهنیت که مبایعه‌نامه دارای اعتبار است، اقدام به خرید یک ویلا در شمال کشور می‌نمایند؛ بدون آنکه بدانند این ویلا مثلا ناشی از تخریب جنگل و به صورت کاملا غیر قانونی احداث شده است.»

افزایش ریسک سرمایه گذاری در بخش کشاورزی و صنعت با اسناد عادی

حسنی در خصوص افزایش ریسک سرمایه‌گذاری توضیح می‌دهد:« مقدمه احداث کارخانه، کاشت محصولات کشاورزی و دامداری، خرید زمین است. با توجه به چالش‌های مورد اشاره، اساسا سرمایه‌گذاری در این حوزه به شدت پر ریسک است. به نحوی که در مواردی فرد سرمایه‌گذار پس از خرید زمین، احداث کارخانه و نصب تجهیزات، با ادعای یک فرد مبنی بر مالکیت بر زمین مواجه می‌شود! لذا بدیهی است در این وضعیت، تمایل به سرمایه گذاری در بخش تولید کاهش یابد.»

رئیس اندیشکدۀ بزرگمهر ادامه می‌دهد:« قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول با هدف رفع این معضلات و ایجاد نظم و امنیت در معاملات ملکی به تصویب رسید و گامی مهم در جهت احقاق حقوق افراد، پیشگیری از وقوع دعاوی، ساماندهی مالکیت اموال غیر منقول و رونق تولید محسوب می‌شود.»

کاهش چشمگیر ورودی پرونده‌های ملکی

حسنی در پاسخ به این سؤال که تصویب این قانون در کاهش ورودی‌های پرونده‌های ملکی چه نقشی می‌تواند داشته باشد، می‌گوید:« قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول گامی مهم در جهت کاهش ورودی پرونده‌های ملکی است. ماده ۱۰ این قانون، بازه‌های زمانی را تعیین نموده است به نحوی که ظرف دو سال از تاریخ راه‌اندازی «سامانه ساماندهی اسناد غیر رسمی»، مردم مکلف به بارگذاری مستندات و ادعاهای خود در سامانه مذکور و همچنین در مدت دو سال از تاریخ درج در سامانه نیز حسب مورد مکلف به اخذ سند رسمی یا طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی هستند.»

رئیس اندیشکدۀ بزرگمهر ادامه می‌دهد:« لذا با این توضیحات، در چند سال آینده، افزایش نسبی تشکیل پرونده‌های قضایی را شاهد خواهیم بود چرا که تمامی مردم مکلف به ثبت ادعا و تشکیل پرونده در بازه‌های زمانی اعلام شده هستند. اما بعد از عبور از این دوره گذار، قطعا شاهد ایجاد آرامش در سطح جامعه و کاهش ملموس پرونده‌های قضایی در کشور خواهیم بود. درضمن اختلافات ملکی صرفا منجر به تشکیل پرونده‌های حقوقی و ملکی نشده و در موارد متعددی شاهد وقوع ضرب و شتم، توهین، تهدید، قتل، آدم ربایی و... هستیم که دلیل و انگیزه اصلی وقوع این جرائم، اختلاف بر سر ملک (به عنوان یک دارایی مهم) بوده است. لذا با تصویب این قانون، علاوه بر کاهش پرونده‌های حقوقی، قطعا شاهد کاهش بخشی از پرونده‌های کیفری نیز خواهیم بود.»

تثبیت حقوق مالکیت در ایران

حسنی در پاسخ به این سؤال که چه نسبتی میان قانون الزام به تنظیم سند رسمی و حقوق مالکیت وجود دارد، توضیح می‌دهد:« در سال ۲۰۲۱ ایران در شاخص حقوق مالکیت در رتبه 114 قرار داشته است و وضعیت مطلوبی ندارد. درضمن رتبه ایران در رکن حقوق مالکیت فیزیکی نیز ۱۰۷ بوده است. زیرشاخص حقوق مالکیت فیزیکی (PPR) قدرت حمایت از حقوق مالکیت بر اموال فیزیکی را در کشورها اندازه گیری می‌کند.»
رئیس اندیشکدۀ بزرگمهر ادامه می‌دهد:« در این شاخص، میزان امنیت افراد در مالکیت اموال فیزیکی، خطر سلب مالکیت، میزان اثربخشی احکام قضایی در اجرای قراردادهای حقوق مالکیت و سهولت و شفافیت ثبت مالکیت ملک (مشتمل بر هزینه و زمان لازم برای ثبت ملک، دسترسی به سامانه ثبت اسناد و املاک و صحت و کامل بودن اسناد ثبتی) موثر است. لذا تصویب قانون الزام، نقش مهمی در تقویت حقوق مالکیت در ایران ایفا می‌کند.»

برای عملکرد بهتر قانون الزام به ثبت رسمی به همکاری‌های دیگری نیاز است

حسنی در پاسخ به این سؤال که این قانون می‌تواند به تنهایی راهگشای توسعه اقتصادی با شاخص‌های بین المللی باشد، توضیح می‌دهد:« برای دستیابی به توسعه اقتصادی، علاوه بر تصویب و اجرای قانون الزام نیازمند ادامه اصلاحات در زمینه نظام بانکی و پولی، بهبود زیرساخت‌ها (مانند شبکه حمل و نقل)، مبارزه با فساد، توسعه سرمایه انسانی، حمایت بهتر از مالکیت فکری و ... هستیم.»

رئیس اندیشکدۀ بزرگمهر درخصوص درخواست افراز می‌گوید:« تبصره 9 ماده 10 قانون تصریح می‌نماید هر گونه افراز، تقسیم و تفکیک اراضی، مشمول قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی است. اساسا در بحث افراز و دستور فروش املاک مشاعی نیازمند انجام آسیب شناسی و اصلاح «قانون افراز و فروش املاک مشاع» هستیم.»

تقارن اطلاعات رخ خواهد داد

حسنی دربارۀ اقدام قانون الزام به ثبت رسمی برای تقارن اطلاعات می‌گوید:« مطابق ماده 8 قانون الزام، کلیه مراجع قضائی، کمیسیون‌ها، شوراها و سایر مراجع ذی‌صلاح مکلفند تصمیمات و آرای قطعی مربوط به ایجاد و سلب هرگونه حق عینی و همچنین آرای قطعی صادره در خصوص تغییر کاربری یا تخریب بنا در مورد هر پلاک ثبتی را به صورت آنی به سازمان ثبت اسناد اعلام نمایند. لذا با توجه به تصویب این قانون، شاهد افزایش تقارن اطلاعاتی و اطلاع دقیق خریدار از سوابق مالکیت خواهیم بود.»

رئیس اندیشکدۀ بزرگمهر ادامه می‌دهد:« درضمن ماده 8 «قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها»، بر ضرورت کشف بازه قیمت تصریح می‌نماید. لذا با توجه به الزام به ثبت رسمی معاملات و همچنین الزام به درج مبلغ دقیق ثمن مورد توافق طرفین (مطابق ماده دو قانون الزام)، امکان اعلام بازه قیمت معاملات املاک مشابه در منطقه وجود خواهد داشت که تماماً مصادیق آشکار تقارن اطلاعات محسوب می‌شوند.»

حسنی در پایان می‌گوید:« با توجه به اینکه چالش‌های مرتبط با سند عادی صرفا به معاملات اموال غیرمنقول محدود نشده و مشابه همین مشکلات، در زمینه معاملات خودرو نیز در حال وقوع است؛ اعتبار زدایی از معاملات عادی مرتبط با معاملات خودرو نیز به کاهش بخش دیگری از دعاوی و اختلافات مردم منجر خواهد شد. لذا تصویب قانونی مشابه «قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» در زمینه معاملات خودرو توسط مجلس شورای اسلامی پیشنهاد می‌شود.»