تعداد آگهی‌های رهن و اجاره در بهار امسال – به نسبت زمستان سال قبل- در کل حدود ۳۸۰ هزار مورد افزایش داشته است. این شاخص در منطقه خراسان و استان البرز افزایشی بوده و در استان تهران نیز کاهش بسیار کمی را شاهد هستیم.

۳- آگهی‌های فروش

استان تهران

۴- مهاجرت به حومه

همان‌طور که در این نمودار دیده می‌شود، تعداد آگهی‌های حومه شهر‌های بزرگ در فصل‌های مختلف همواره صعودی بوده‌اند. این افزایش، بدون توجه به روند کلی منطقه است که نشان می‌دهد با توجه به گرانی ملک در مراکز استان‌ها و ناتوانی خریداران و مستأجران از تأمین هزینه مسکن در داخل شهرها، موج مهاجرت به حومه شهر‌های بزرگ شدت گرفته و ادامه دارد. افزایش تعداد آگهی‌های حومه در استان‌های تهران و البرز، بسیار چشمگیر است.

تفکیک آگهی‌ها براساس خرید و اجاره

مانند همیشه تعداد آگهی‌های فروش از رهن و اجاره بیشتر است؛ با این حال، به صورت کلی آگهی‌ها در خراسان و البرز، افزایشی و در تهران کاهشی بوده است. در تهران حدودا ۶۰۰ هزار آگهی اجاره در فصل بهار منتشر شده است.

تفکیک آگهی‌ها براساس متراژ املاک

گران‌ترین و ارزان‌ترین مناطق هر شهر و استان

تهران

در میانه اردیبهشت امسال، به دستور دادستانی، پلتفرم‌های انتشار آگهی از درج قیمت آگهی‌های فروش ملک در شهر تهران، منع شدند. به همین دلیل برخلاف فصل‌های گذشته نمی‌توان از قیمت مسکن در تهران، اطلاعات دقیقی ارائه داد. با توجه به این‌که درج قیمت در آگهی‌های حومه تهران آزاد بود، شاید بتوان نمودار زیر را به عنوان داده‌های حومه تهران مورد ارزیابی قرار داد که نشان می‌دهد قیمت در املاک مسکونی و تجاری با افزایش رو به رو بوده است. هرچند این افزایش کمتر از ۱ میلیون تومان در هر متر مربع است.

نسبت اجاره به قیمت خرید ملک در محله‌های مختلف

در همین حال مجدداً زمزمه‌هایی درباره اجرای طرح دریافت مالیات از خانه‌های خالی شنیده می‌شود که با توجه به بی‌نتیجه ماندن این طرح در گذشته، مشخص نیست آیا این بار می‌توان به اجرای آن امید داشت یا نه. با این همه، کارشناسان بازار مسکن، معتقدند افزایش نرخ املاک، ارتباطی با موضوع دلالی در این بازار ندارد و دلایلی مانند افزایش نرخ ارز، کاهش ساخت‌وساز، افزایش قیمت زمین و افزایش قیمت ملزومات ساخت باعث افزایش قیمت ملک شده‌اند.

۲- رابطه بورس و مسکن

رشد شتابان بازار بورس، عده‌ای از اقتصاددان‌ها را نگران کرده است. آن‌ها معتقدند این رشد، طبیعی نیست و به زودی با سقوط شدیدی رو به رو خواهد شد. در چنین حالتی آیا نقدینگی موجود در بازار بورس به بخش مسکن سرازیر خواهد شد؟

احسان محمدیان نیک‌پی، تحلیلگر مالی اقتصادی در یادداشتی نوشت: «با توجه به چشم‌انداز تورمی کشور، به نظر می‌رسد که ورود به دوره رکود در بازار سرمایه علاوه بر سوزاندن بخشی از ثروت خلق شده توأم با حرکت آن به سایر بازار‌های موازی خواهد بود. بازار مسکن نیز به‌صورت سنتی یکی از آن‌ها خواهد بود. ورود نقدینگی به هر بازاری با توجه به تأثیرگذاری بر سمت تقاضای بازار، موجبات تحریک قیمت را فراهم خواهد ساخت.»

بدین ترتیب می‌توان انتظار داشت در صورت توقف رشد شاخص بورس، آن دسته از سرمایه‌هایی که توانسته‌اند نجات پیدا کنند، به سمت مسکن هم بروند؛ اما آیا واقعاً بازار بورس، متوقف خواهد شد؟ همه ناظران چنین نظری ندارند.

۳- رابطه دلار و مسکن

موضوع دیگری که در فصل بهار دوباره خود را نشان داد، افزایش نرخ برابری ارز‌های خارجی و به خصوص دلار با ریال بود. آیا این افزایش برابری دلار و ریال به گرانی مسکن می‌انجامد؟

یک گزارش اختصاصی که در سایت ملک‌رادار منتشر شد، رابطه قیمت دلار و مسکن را بررسی کرد. در این گزارش عنوان شد نگاهی به مسیر حرکت قیمت دلار در بازار آزاد و قیمت مسکن نشان می‌دهد بازار مسکن نسبت به بازار ارز در مسیر مشخصی حرکت کرده است. در این گزارش عنوان شد که از سال ۱۳۸۸ به مدت ۳ تا ۴ سال یعنی تا سال ۱۳۹۱ و ۱۳۹۲، قیمت مسکن نسبت به دلار عملکرد ضعیف‌تری داشته است و سرعت رشد قیمت مسکن از دلار کمتر بوده است. این عقب‌ماندگی قیمتی، با سرعت زیاد تا یک سال بعد یعنی تا سال ۱۳۹۳ جبران شده است و جالب آنکه این سیکل مجدد از سال ۱۳۹۳ شروع شده و تا سال ۱۳۹۷ به مدت چهار سال ادامه داشته است، یعنی قیمت مسکن از قیمت دلار جامانده؛ اما این نسبت با رشد اخیر در قیمت مسکن که از سال ۱۳۹۷ آغاز شده و تاکنون ادامه دارد، جبران شده است. این گزارش ۴ احتمال را برای دلار و مسکن پیش‌بینی کرده است.

یک- قیمت مسکن و دلار رشد کنند، اما دلار رشد بیشتری داشته باشد.
دو- مسکن دچار رکود قیمتی شود و دلار با شیب بسیار ملایم رشد نماید.
سه- قیمت دلار ثابت بماند، ولی مسکن نزولی شود.
چهار- قیمت دلار و مسکن هر دو کاهش یابد، اما مسکن با سرعت بیشتری دچار کاهش قیمتی شود.