فرهیختگان نوشت: طی سه‌سال اخیر قیمت مسکن در ایران رکوردهای جدیدی از خود به ثبت رسانده که نمونه‌های تاریخی آن کمتر قابل ‌مشاهده است. در همین زمینه گزارشی که اخیرا نیز در یکی از رسانه‌های کشور منتشر شد، حکایت از آن داشت که زمان انتظار برای خرید مسکن در کشور به شرایط بحرانی خود رسیده و این مدت در شهر تهران حدود 100سال است.

گزارشی که در ماه‌های اخیر منتشر شده به مقایسه نسبت قیمت مسکن و قدرت خرید خانوارها در تهران و شهرهای جهان پرداخت که نتایج گزارش مذکور نشان می‌داد تهران پنجمین ‌شهر گران جهان به‌لحاظ نسبت قیمت مسکن به درآمد خانوارهاست. گزارش اخیر مرکز آمار ایران نیز نشان می‌دهد فقط طی یک‌سال اخیر قیمت مسکن در تهران طی پاییز98 تا پاییز 99 رشد ۱۱۱درصدی داشته است. وضعیت مذکور موید این نکته است که با فتح قله‌های جدید ازسوی تورم و با کاهش قدرت خرید خانوارها، سرریز شدن بخش قابل‌توجهی از ساکنان کلان‌شهرها و به‌ویژه کلان‌شهر تهران و کرج به حومه قابل پیش‌بینی است.

بررسی‌های آماری نشان می‌دهد سرریز جمعیتی کلان‌شهرها به مناطق حاشیه و اقمار به‌قدری قابل‌توجه بوده که حالا افزایش قیمت‌ها در مناطق حومه بیش از کلان‌شهرها است. برای نمونه درحالی طی دی‌ماه96 تا دی‌ماه99 میانگین قیمت هر مترمربع زیربنای مسکونی در شهر تهران رشد 422درصدی داشته که این مقدار در 5شهر اقماری تهران 440 تا 600درصد بوده است. به‌نظر می‌رسد قیمت مسکن در حاشیه علاوه‌بر آنکه از الگوی قیمتی کلان‌شهرها تبعیت کرده، به‌واسطه هجوم تقاضاهای سرمایه‌ای و مصرفی به این مناطق، رشد قیمتی دیگری نیز از این ناحیه به حومه و اقمار تحمیل ‌شده است. موارد مذکور حالا زندگی در حومه را برای ساکنان آنها که عمدتا از اقشار کم‌درآمد هستند، دشوار کرده است. هزینه‌های بالای حمل‌ونقل، فقر زیرساخت‌های شهری، پایین‌بودن کیفیت زیست‌محیطی و انباشتگی جمعیت نیز مسائل دیگری هستند که درکنار افزایش قیمت مسکن، مشکلات زیستی در حومه را برای ساکنانش چندین برابر کرده‌اند.

  سقوط آزاد از شمال شهر

براساس آمارهای بانک مرکزی از وضعیت معاملات ملکی در شهر تهران، بین دی‎ماه 96 تا دی‎ماه 99 که التهابات ارزی به حداکثر خود رسیده و تورم قله‌های جدیدی را فتح کرده، میزان افزایش قیمت در مناطق مختلف تهران بسیار قابل‎تامل است. طبق این آمارها، برخلاف تصور، به جای اینکه مناطق شمالی‌تر شهر تهران بیشترین تغییرات قیمت را تجربه کرده باشند، این مناطق میانی و جنوبی‌تر تهران هستند که رکورددار افزایش قیمت هستند، به‎طوری‎که مقایسه قیمت‌های دی‎ماه 96 و دی‎ماه 99 مناطق 22گانه شهر تهران نشان می‌دهد درحالی متوسط افزایش قیمت کل شهر تهران در این بازه حدود 422درصد بوده که طی این مدت مناطق 9، 10، 3، 13، 2، 6، 22، 7، 17، 5، 1، 4 و 8 به ترتیب با 497درصد، 490، 477، 460، 458، 451، 450، 448، 441، 438، 437 و 428درصد بیشترین افزایش قیمت را تجربه کرده‌اند.

این ارقام موید این نکته است که با افزایش شدید قیمت‌ها، بخش قابل‎توجهی از متقاضیان خرید و اجاره مسکن در مناطق شمالی تهران با کاهش قدرت خرید به‎سمت مناطق میانی حرکت کرده‌اند که همین امر در افزایش قیمت مسکن مناطق میانی نیز اثرگذار بوده است. این موضوع تاحدی می‌تواند جاماندگی افزایش قیمت مناطق شمالی نسبت به مناطق میانی و جنوبی تهران را توضیح دهد.

در این خصوص گزارش‌های فصلی «ملک‌رادار» که یک موتور جست‌وجوگر مسکن است، نیز این موضوع را تایید می‌کند، به‎طوری‎که طبق آمارهای این موتور جست‌وجوگر از آگهی‌های ملکی، در پاییز سال جاری همانند چند فصل اخیر تعداد آگهی‌های ملکی ثبت‎شده در مناطق شمالی تهران به‎طور قابل‎توجهی با تعداد آگهی‌های ثبت‎شده در مناطق میانی و جنوبی‌تر تهران فاصله دارند. طبق این آمارها، از حدود نزدیک به یک میلیون و 882 هزار و 800 آگهی ثبت‎شده در مناطق 22گانه طی پاییز 99 (به جز حومه تهران) حدود 69درصد آن در 6 منطقه نیمه‎شمالی تهران شامل مناطق 1، 2، 3، 4، 5 و منطقه 22 ثبت شده و سهم 16 منطقه میانی و جنوبی‌تر تهران از کل آگهی‌های ثبت‎شده حدود 31درصد است. به‎عبارتی دیگر، حجم بالای تعداد آگهی‌های ملکی یکی از نشانه‌های خالی ماندن تعداد قابل‎توجهی از املاک واقع در این مناطق است. در یک جمع‎بندی کوتاه، افزایش شدید قیمت مسکن طی سال‎های اخیر با کاهش شدید قدرت خرید و اجاره دهک‌های بالا همراه بود و بخش قابل‎توجهی از طبقات اجتماعی پردرآمد را از مناطق شمالی به مناطق میانی و حتی مناطق جنوبی‌تر رهسپار کرده است. این موضوع به‎وضوح در تغییرات قیمت مسکن و اجاره و حجم بالای آگهی‌های ملکی (فروش و اجاره) مناطق نیمه‎شمالی مشاهده می‌شود.

  هجوم جویندگان مسکن به حاشیه

بررسی روند تعداد آگهی‌های ملکی در حومه شهرهای بزرگ موید این نکته است که به تناسب کاهش تقاضا در نیمه‌شمالی شهرهای بزرگ و سقوط آزاد مستاجران و خریداران به مناطق میانی، جنوب شهر و حومه، تعداد آگهی‌های فروش و اجاره نیز به‎صورت تصاعدی بالا رفته است. برای نمونه در حاشیه و اقمار تهران تعداد آگهی‌های خرید و فروش و اجاره ملک، آگهی‌های تقاضای ملک و اجاره در تابستان 98 حدود 365 هزار و 100 مورد بوده که این تعداد تا تابستان 99 با رشد 41درصدی به 515 هزار و 100 مورد آگهی رسیده است. در همین مقطع زمانی تعداد آگهی‌های ملکی حومه کرج نیز با رشد نزدیک به 60درصدی از 75 هزار و 200 مورد به 120 هزار و 120 مورد و تعداد آگهی‌های حومه مشهد نیز با رشد 87درصدی از 26 هزار مورد به 48 هزار و 600 مورد رسیده است. در پاییز 99 گرچه در مقایسه با تابستان 99 از تعداد آگهی‌های ملکی کمی در همه شهرهای کشور کاسته شده، بااین‎حال تعداد آگهی‌های ملکی هنوز هم بالاترین مقدار پس از تابستان 99 است. بر همین اساس، طی پاییز 99 در حومه تهران 428 هزار فقره آگهی ملکی منتشر شده که این تعداد معادل با کل آگهی‌های ملکی 14 منطقه از شهر تهران شامل مناطق 6، 7، 8، 9، 11، 12، 13، 14، 15، 16، 17، 18، 19 و منطقه 20 در پاییز سال جاری است. در حومه کرج 97 هزار آگهی و در حومه مشهد نیز 38 هزار و 800 مورد آگهی ملکی منتشر شده که این تعداد نسبت به پاییز 98 رشد 75درصدی را نشان می‌دهد.

بررسی‌های میدانی از دفاتر مشاورین املاک برخی شهرهای حومه تهران همانند باقرشهر و کهریزک نیز نشان می‌دهد شهرهای اطراف تهران به جز تقاضاهای مصرفی، پذیرای تقاضاهای سرمایه‌ای نیز بوده‌اند. در این خصوص یکی از مشاوران املاک در شهر کهریزک می‌گوید طی دو سال اخیر علاوه‎بر هجوم تقاضاهای مصرفی، شاهد ورود تعداد قابل‎توجه افرادی بوده که گفته‌اند هدف آنها از خرید ملک، سرمایه‎گذاری است. وی می‌گوید از حرف‌های سرمایه‎گذاران این‎طور استنباط می‌کنم که با کاهش قدرت خرید آنها در شهر تهران، این سرمایه‎گذاران برای مصون ماندن از ترکش‌ها اقدام به سرمایه‎گذاری در بخش املاک شهرهای حومه و ازجمله کهریزک کرده‌اند.

این مشاور املاک می‌گوید بسیار غم‎انگیز است که برخی مناطق شهری همانند کهریزک که هنوز خدمات شهری هم برای آنها ایجاد نشده، به بالاترین قیمت‌ها خریداری شده و به اجاره رفته‌اند. او می‌گوید با هجوم متقاضیان مسکن به شهرهای اطراف تهران، علاوه‎بر رشد شدید قیمت مسکن، قیمت اقلام خوراکی، هزینه‌های حمل‎ونقل و... نیز حسابی تکان خورده است. بنابر ادعای وی، به‎واسطه افزایش قیمت‌ها در حومه، تعداد زیادی از افرادی که از قدرت خرید پایینی برخوردار بودند املاکی را خریداری کرده‌اند که در یک منطقه با پایین‏ترین کیفیت محیطی و با فقر زیرساخت‌های شهری روبه‏رو است. این موارد مشکلات زیادی را برای تازه‌واردان به وجود آورده و شدت مشکلات اعم از کیفیت محیط، امنیت، آمدوشد به تهران و مسائل دیگر برای برخی تازه‌واردان به حدی بوده که برخی خانواده‌های مستاجر پس از دو یا سه هفته اسکان، درخواست لغو اجاره و لغو قراردادهای خرید را داشته‌اند.

  تب گرانی مسکن در حومه بالاتر از تهران

گفته شد که طی سال‎های اخیر و دقیقا از زمانی که التهابات ارزی شروع شده و قیمت‌ها سر به فلک کشیدند، روند مهاجرت از شهر تهران و شهرهای بزرگ به حومه‌ها سرعت بیشتری گرفته است. یکی از موارد قابل پیش‎بینی در فرآیند مهاجرت به حومه، افزایش قابل‎توجه قیمت مسکن به‏واسطه افزایش تقاضا در حومه بوده است. بررسی‌های از میانگین قیمت مسکن در دو مقطع دی‎ماه 96 و دی‎ماه 99 این موضوع را تایید می‌کند. طبق آمارهای سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور در دی‎ماه 96 متوسط قیمت هر مترمربع زیربنای مسکونی معامله‎شده حدود یک تا 1.5میلیون تومان بوده که حالا این مقدار به 6.5 تا 10 میلیون تومان رسیده و در شهرهایی همانند پردیس و دماوند حتی قیمت‌های 13 تا 14 میلیون تومانی هم دیده می‌شود.

همچنین براساس این آمارها، درحالی متوسط رشد قیمت هرمترمربع زیربنای مسکونی در شهر تهران طی دی‎ماه 96 تا دی‎ماه 99 حدود 422درصد بوده، اما این مقدار در اقمار تهران و حومه‌های نزدیک به شهر تهران ارقام بالاتری را ثبت کرده است، رشد 605درصدی قیمت مسکن در ملارد، رشد 583درصدی در پردیس، رشد 528درصدی در شهرقدس، رشد 485درصدی در دماوند و رشد 442درصدی در پاکدشت نمونه‌هایی از این ارقام هستند که نشان می‌دهد فشار تقاضای مسکن در حومه چه بلایی سر مردم در این مناطق آورده است. اینکه گفته می‌شود طی سال‎های اخیر فشار تقاضای مسکن و تقاضاهای سرریزشده از تهران و کلانشهرها به حومه، قیمت‎ها در بازار مسکن حومه، اقمار و حاشیه را حسابی تکان داده، این موضوع را می‌توان در ابعاد دیگری هم ملاحظه کرد. برای نمونه درحالی قیمت مسکن از دی‎ماه 96 تا دی‎ماه 99 در شهرهایی همانند ملارد، پردیس، شهرقدس، دماوند، پاکدشت، تهران، بومهن، وحیدیه، قرچک، رودهن، اسلامشهر، کهریزک، شهریار، صفادشت، باقرشهر و پرند بین 340 تا 600درصد رشد داشته که رشد قیمت مسکن در شهرها و اقمار دورتر از تهران به ترتیب در فیروزکوه 186درصد، در جاجرود 229درصد، در پیشوا 243درصد، در ورامین 253درصد، در صباشهر 283درصد و در رباط‎کریم 292درصد بوده است.

  تبدیل فرصت‌های حومه‌ به بحران

مساله‌ای که در اینجا قابل طرح است اینکه در سطح جهان نه‌تنها افزایش اقبال به حومه‌نشینی فی‌نفسه امری منفی تلقی نمی‌شود بلکه به‌واسطه کاهش هزینه‌های مربوط به مسکن و همچنین افزایش رفاه ناشی از کاهش آلودگی هوا و کاهش مشکلات زیست‌محیطی، افزایش قدرت خرید خانوار برای خرید و اجاره مسکن با سطح و زیربنای بیشتر و... اغلب افراد زندگی در حومه‌ها را به زندگی در درون شهرهای بزرگ ترجیح می‌دهند. اما چرا در ایران افزایش حومه‌نشینی و ورود سرریز جمعیتی کلانشهرها به حومه با افزایش رفاه و کیفیت زیستی همراه نبوده را باید با نگاه غلط برنامه‌ریزان و دولت‌ها به حومه تفسیر کرد. بررسی‌ها نشان می‌دهد در اغلب برنامه‌ریزی‌های جمعیتی، برنامه‌ریزی مسکن، بودجه‌های سالانه و... از آنجایی که نگاه آمایشی وجود ندارد، به همین دلیل حومه و اقمار شهرها در ایران از دسترسی به حمل‌ونقل ارزان و سریع‌السیر، دسترسی به زیرساخت‌های شهری و کیفیت محیطی بالا محروم هستند.

برای نمونه در کشورهای توسعه‌یافته و بسیاری از کشورهای جنوب شرق آسیا و برخی کشورهای همسایه، توسعه حمل‌ونقل سریع‌السیر ریلی مرکز-پیرامون یکی از اولویت‌های اصلی توسعه شهری و اولویت تصمیم‌گیران و برنامه‌ریزان است؛ امری که در ایران کمتر به آن بها داده شده است. نمونه این وضعیت را می‌توان در عدم‌اقبال به مسکن مهر در حاشیه تهران دید. اما این وضعیت با افزایش حملات سفته‌بازی مسکن و زمین به حومه و تشدید قیمت مسکن و زمین، بازهم کیفیت زندگی در این مناطق را بیش از پیش کاهش می‌دهد. همه اینها موجب شده برخلاف کشورهای توسعه‌یافته که حومه جذابیت زیادی برای زندگی داشته و جاذب اقشار مختلف (به‌لحاظ طبقه اجتماعی-اقتصادی) است، در ایران حومه عملا جاذب سرریز طبقات اجتماعی‌ای باشد که به‌واسطه از دست دادن قدرت خرید به این مناطق سقوط می‌کنند. این گزینش اجباری طبقات اجتماعی کم‌درآمد موجب شده در بزنگاه‌های سیاسی، اقتصادی و اجتماعی حومه‌نشینان واکنش‌های قابل تاملی داشته باشند که نمونه‌های سیاسی و امنیتی این واکنش‌ها در دی‌ماه 96 و آبان 98 مشاهده شد.